Consolidar ou renegociar créditos: qual é a diferença?
Quando começa a tratar de um crédito habitação, é normal encontrar siglas e termos que parecem mais complicados do que realmente são. Um deles é o LTV, uma expressão muito usada pelos bancos para avaliar o risco do financiamento e definir qual a percentagem do imóvel que pode ser financiada.
Apesar do nome técnico, o conceito é simples: o LTV mostra a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel dado como garantia. Na prática, ajuda a perceber quanto o banco pode financiar e que valor terá de suportar com capitais próprios.
Neste artigo, explicamos o que é o LTV no crédito habitação, como se calcula, quais são os limites definidos pelo Banco de Portugal e de que forma este indicador pode influenciar a aprovação do seu financiamento.
O que significa LTV?
LTV significa Loan-to-Value, uma expressão inglesa que pode ser traduzida como “empréstimo face ao valor”.
No crédito habitação, o LTV representa a percentagem do valor do imóvel que é financiada pelo banco. Por esse motivo, também pode ser chamado de rácio financiamento-garantia.
Isto acontece porque, num crédito habitação, o imóvel comprado fica normalmente como garantia do empréstimo. Se o cliente deixar de pagar, o banco tem essa garantia associada ao contrato. Por isso, quanto maior for a percentagem financiada, maior tende a ser o risco assumido pela instituição financeira.
De forma simples:
- um LTV mais baixo significa que o cliente dá uma entrada maior;
- um LTV mais alto significa que o banco financia uma parte maior do imóvel;
- quanto maior o LTV, maior pode ser o risco analisado pelo banco.
Como se calcula o LTV?
A fórmula do LTV é simples:
LTV = (valor do empréstimo / valor do imóvel) x 100
No entanto, há um detalhe muito importante: para este cálculo, o banco considera o menor valor entre o preço de compra e o valor da avaliação bancária.
Ou seja, se comprar uma casa por 250.000€, mas a avaliação bancária for de 230.000€, o banco vai calcular o LTV com base nos 230.000€, e não nos 250.000€.
Este ponto é essencial, porque pode alterar bastante o valor máximo que o banco está disposto a financiar.
Exemplo prático de cálculo do LTV
Imagine que vai comprar uma casa por 250.000€.
O banco faz a avaliação do imóvel e atribui-lhe o valor de 250.000€. Se pedir um crédito de 225.000€, o cálculo será:
225.000€ / 250.000€ x 100 = 90%
Neste caso, o LTV é de 90%. Significa que o banco está a financiar 90% do valor considerado para o imóvel e que terá de suportar os restantes 10%, além dos impostos e despesas associados à compra.
Agora imagine outro cenário.
A casa custa 250.000€, mas a avaliação bancária é de apenas 230.000€. Se o banco financiar até 90%, o cálculo será feito sobre 230.000€:
230.000€ x 90% = 207.000€
Neste caso, mesmo que o preço de compra seja 250.000€, o financiamento máximo poderá ser 207.000€.
Isto significa que terá de suportar:
- a diferença entre o preço de compra e o financiamento;
- os impostos;
- a escritura;
- os registos;
- outros custos associados ao processo.
👉 É por isso que a avaliação bancária pode ter um impacto tão grande no crédito habitação.
Qual é o limite máximo de LTV no crédito habitação?
Em Portugal, o Banco de Portugal estabelece, através da sua Recomendação Macroprudencial, limites máximos ao rácio LTV nos novos contratos de crédito.
De forma geral, os limites são:
- até 90% para crédito destinado à compra ou construção de habitação própria e permanente;
- até 80% para créditos com outras finalidades, como segunda habitação ou investimento;
- até 100% em situações específicas, como imóveis detidos pelas próprias instituições financeiras ou contratos de locação financeira imobiliária.
Na prática, isto significa que, na maioria dos casos, quem compra casa para habitação própria e permanente deve contar com uma entrada mínima de cerca de 10% do valor considerado pelo banco.
No entanto, este valor pode ser superior se a avaliação bancária for inferior ao preço de compra ou se o banco decidir aplicar critérios mais prudentes.
O LTV garante a aprovação do crédito?
Não. O LTV é importante, mas não é o único fator analisado pelo banco.
Mesmo que o LTV esteja dentro dos limites recomendados, o banco também avalia outros critérios, como:
- rendimentos do agregado familiar;
- estabilidade profissional;
- taxa de esforço;
- histórico bancário;
- responsabilidades de crédito existentes;
- valor da entrada;
- idade dos proponentes;
- prazo do empréstimo;
- características do imóvel.
Por isso, duas pessoas que pedem o mesmo valor de crédito para imóveis semelhantes podem receber respostas diferentes do banco.
O LTV ajuda a medir o risco associado ao imóvel e ao valor financiado, mas a aprovação depende sempre da análise completa do processo.
Qual é a relação entre LTV e entrada inicial?
O LTV está diretamente ligado à entrada inicial.
Se o banco financiar 90% do valor considerado, o comprador terá de suportar, pelo menos, os restantes 10%. Se financiar 80%, a entrada mínima será de cerca de 20%.
Por exemplo:
- imóvel de 200.000€ com LTV de 90% → financiamento até 180.000€;
- imóvel de 200.000€ com LTV de 80% → financiamento até 160.000€;
- imóvel de 200.000€ com LTV de 70% → financiamento até 140.000€.
Quanto mais baixo for o LTV, maior terá de ser a entrada inicial. Por outro lado, um LTV mais baixo também pode transmitir maior segurança ao banco e, em alguns casos, ajudar a obter melhores condições.
Além da entrada, é importante lembrar que existem outros custos na compra de casa, como IMT, Imposto do Selo, escritura, registos, avaliação bancária e eventuais comissões.
Como a avaliação bancária influencia o LTV?
A avaliação bancária é um dos pontos mais importantes no cálculo do LTV.
O banco não olha apenas para o preço que o comprador aceitou pagar pelo imóvel. Antes de aprovar definitivamente o crédito, pede uma avaliação independente para perceber qual é o valor do imóvel enquanto garantia.
Se a avaliação for igual ou superior ao preço de compra, o processo tende a ser mais simples do ponto de vista do LTV.
Mas se a avaliação for inferior ao preço de compra, pode haver um problema: o banco passa a calcular o financiamento máximo com base na avaliação mais baixa.
Exemplo:
- preço de compra: 250.000€;
- avaliação bancária: 230.000€;
- LTV máximo: 90%;
- financiamento máximo: 207.000€.
Neste cenário, o comprador poderá precisar de mais capitais próprios do que estava inicialmente previsto.
Um LTV mais baixo pode ajudar a conseguir melhores condições?
Em muitos casos, sim.
Um LTV mais baixo significa que o banco financia uma percentagem menor do imóvel. Isto reduz o risco da operação, porque o cliente entra com mais capital próprio e o imóvel oferece uma margem de segurança superior enquanto garantia.
Na prática, um LTV mais baixo pode ajudar em aspetos como:
- maior probabilidade de aprovação;
- melhores condições de spread;
- maior margem de negociação;
- menor risco percebido pelo banco;
- prestação mensal mais equilibrada, se o valor financiado também for menor.
Ainda assim, o LTV não deve ser analisado isoladamente. Um cliente com LTV baixo, mas taxa de esforço elevada, pode continuar a ter dificuldades na aprovação. Da mesma forma, um cliente com boa taxa de esforço e rendimentos estáveis pode ter melhores hipóteses, mesmo com um LTV mais próximo do limite máximo.
O que acontece se o LTV for demasiado alto?
Se o LTV for demasiado alto, o banco pode:
- reduzir o valor máximo de financiamento;
- pedir uma entrada maior;
- propor condições menos favoráveis;
- exigir garantias adicionais;
- recusar o pedido de crédito.
Isto acontece porque um LTV elevado significa que o banco está a financiar uma parte muito significativa do imóvel. Em caso de incumprimento ou desvalorização do imóvel, o risco de perda é maior.
Por isso, antes de avançar com uma proposta de compra, é importante perceber se tem margem financeira suficiente para suportar a entrada, os impostos e eventuais diferenças entre o preço de compra e a avaliação bancária.
Precisa de ajuda a perceber quanto pode financiar?
O LTV é uma das peças mais importantes do crédito habitação, mas não deve ser analisado sozinho. Para saber quanto pode realmente financiar, é necessário avaliar também a taxa de esforço, a entrada disponível, o valor do imóvel, a avaliação bancária e as propostas dos bancos.
A Casa dos Financiamentos ajuda a:
- analisar o seu perfil financeiro;
- calcular a sua capacidade de financiamento;
- comparar propostas entre bancos;
- perceber o impacto do LTV no seu processo;
- encontrar a solução mais ajustada para comprar casa com segurança.
Se está a pensar comprar casa e quer evitar surpresas no financiamento, fale connosco. Acompanhamos todo o processo, sem custos, desde a análise inicial até à aprovação do crédito.