Mais-valias no IRS: como declarar?

As mais-valias são um dos temas que mais dúvidas gera na altura de entregar o IRS. Podem surgir quando vende uma casa, ações, fundos de investimento, obrigações, criptoativos ou outros ativos por um valor superior ao valor de aquisição.

Mas declarar mais-valias não significa automaticamente pagar imposto. Tudo depende do tipo de ativo, do valor de compra e venda, das despesas associadas, do tempo de detenção, da sua residência fiscal e, em alguns casos, da possibilidade de reinvestimento.

Neste artigo, explicamos o que são mais-valias, quando têm de ser declaradas no IRS, que anexos deve preencher e que cuidados deve ter para evitar erros.

O que são mais-valias?

Mais-valias são ganhos obtidos com a venda de determinados bens ou direitos.

De forma simples, existe uma mais-valia quando vende um ativo por um valor superior ao valor pelo qual o adquiriu, depois de considerados os custos e encargos fiscalmente aceites.

Por exemplo:

comprou uma casa por 180.000 euros e vendeu por 250.000 euros;
comprou ações por 5.000 euros e vendeu por 8.000 euros;
comprou unidades de um fundo por 10.000 euros e vendeu por 12.000 euros.

Nestes casos, pode existir uma mais-valia sujeita a IRS. Se vender por um valor inferior ao valor de aquisição, pode existir uma menos-valia.

As mais-valias têm sempre de ser declaradas?

Em regra, sim. Quando vende um ativo que possa gerar mais-valias, deve declarar essa operação no IRS, mesmo que não tenha imposto a pagar.

A Autoridade Tributária precisa de apurar se houve ganho, perda, exclusão de tributação ou outro enquadramento aplicável.

Isto é especialmente importante em vendas de imóveis, ações, fundos, obrigações e criptoativos. Mesmo quando a operação não dá origem a imposto, pode continuar a existir obrigação declarativa.

Em que anexo se declaram as mais-valias?

Depende do tipo de rendimento e da origem dos ativos.

Na maioria dos casos, as mais-valias obtidas em Portugal são declaradas no Anexo G da declaração Modelo 3.

No entanto, pode ser necessário usar outros anexos:

Anexo G: mais-valias tributáveis obtidas em Portugal, como venda de imóveis, ações, quotas e outros ativos;
Anexo G1: mais-valias não tributadas ou excluídas de tributação, como alguns imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989;
Anexo J: rendimentos e mais-valias obtidos no estrangeiro por residentes fiscais em Portugal;
Anexo B: em situações em que os ganhos estejam ligados a atividade profissional ou empresarial, e não a uma simples operação patrimonial.

Se tiver contas em corretoras estrangeiras, investimentos fora de Portugal ou rendimentos pagos por entidades estrangeiras, o Anexo J pode ser necessário.

Como declarar mais-valias de imóveis?

As mais-valias imobiliárias são declaradas, em regra, no Anexo G.

Deve preencher os dados relativos à compra e à venda do imóvel, incluindo:

data de aquisição;
valor de aquisição;
data de venda;
valor de venda;
identificação matricial do imóvel;
quota-parte vendida;
despesas e encargos dedutíveis;
eventual reinvestimento, quando aplicável.

A venda de imóveis é uma das situações mais comuns de mais-valias no IRS. Mesmo que tenha vendido a sua habitação própria e permanente e vá reinvestir o valor noutra casa, deve declarar a venda.

Como se calculam as mais-valias de imóveis?

De forma simplificada, a mais-valia resulta da diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, depois de considerados encargos e atualizações aplicáveis.

A fórmula geral é:

Valor de venda – valor de aquisição atualizado – despesas e encargos = mais-valia

No caso de imóveis, podem ser consideradas despesas necessárias à compra e à venda, bem como encargos com valorização do imóvel realizados nos últimos 12 anos. A AT refere expressamente estes encargos nas instruções do Anexo G.

Que despesas podem ser deduzidas nas mais-valias imobiliárias?

Algumas despesas podem reduzir a mais-valia tributável.

Entre as mais comuns estão:

IMT pago na compra;
Imposto do Selo;
escritura;
registos;
comissão imobiliária;
certificado energético;
despesas necessárias à compra e à venda;
obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos.

Para serem aceites, estas despesas devem estar devidamente documentadas. Guarde faturas, recibos e comprovativos associados ao imóvel.

Como funciona o reinvestimento da venda de casa?

Se vendeu a sua habitação própria e permanente, pode beneficiar de exclusão total ou parcial de tributação sobre as mais-valias, desde que reinvista o valor em nova habitação própria e permanente.

Em termos gerais, o reinvestimento pode ser feito:

nos 24 meses anteriores à venda; ou
nos 36 meses posteriores à venda.

Esta regra aplica-se apenas em condições específicas e deve ser declarada no Anexo G. Se pretende reinvestir, deve indicar essa intenção na declaração de IRS do ano da venda.

Atenção: o reinvestimento não elimina a obrigação de declarar a venda. Apenas pode excluir total ou parcialmente a tributação da mais-valia.

Como declarar mais-valias de ações?

As mais-valias com ações também devem ser declaradas no IRS.

Se vendeu ações durante o ano, deve declarar:

identificação dos títulos;
data de compra;
valor de compra;
data de venda;
valor de venda;
despesas associadas, como comissões de compra e venda.

Se as ações estiverem numa corretora portuguesa, parte da informação pode estar disponível na declaração anual enviada pela entidade financeira. Se estiverem numa corretora estrangeira, é provável que tenha de reunir os dados manualmente e declarar no Anexo J.

Como são tributadas as mais-valias de ações?

Em regra, as mais-valias mobiliárias, como ações e outros valores mobiliários, estão sujeitas a tributação autónoma à taxa de 28%.

No entanto, o contribuinte pode optar pelo englobamento. Nesse caso, o ganho é somado aos restantes rendimentos e sujeito às taxas progressivas de IRS.

O englobamento pode compensar em alguns casos, sobretudo quando o rendimento global é mais baixo ou quando existem menos-valias a considerar. Mas nem sempre é vantajoso, por isso deve simular antes de entregar a declaração.

Como declarar menos-valias?

As menos-valias também devem ser declaradas.

Uma menos-valia acontece quando vende um ativo por valor inferior ao valor de aquisição. Embora não represente imposto a pagar, pode ser relevante para efeitos fiscais, especialmente em investimentos financeiros.

Declarar menos-valias pode permitir compensar ganhos da mesma natureza, dentro das regras aplicáveis. Por isso, não deve ignorar uma venda apenas porque teve prejuízo.

Como declarar mais-valias de fundos de investimento?

As mais-valias de fundos de investimento também podem ter de ser declaradas no IRS, dependendo do tipo de fundo, da entidade gestora e da forma como os rendimentos foram tratados fiscalmente.

Se vendeu unidades de participação com lucro, deve confirmar:

se o fundo é nacional ou estrangeiro;
se houve retenção na fonte;
se a entidade emitiu declaração fiscal;
se os rendimentos devem ir para o Anexo G ou Anexo J;
se pretende optar pelo englobamento.

Quando os fundos estão em plataformas estrangeiras, o Anexo J torna-se frequentemente necessário.

Como declarar mais-valias de criptoativos?

Os criptoativos passaram a ter enquadramento próprio em IRS e podem ter de ser declarados quando são vendidos, trocados ou convertidos, dependendo da operação e do tempo de detenção.

Em termos gerais, os ganhos com criptoativos podem ser relevantes para efeitos de IRS quando resultam da alienação onerosa e não estão enquadrados como atividade empresarial ou profissional.

Deve ter especial atenção a:

data de aquisição;
data de venda ou conversão;
valor de aquisição;
valor de venda;
moeda utilizada;
plataforma onde ocorreu a operação;
tempo de detenção;
eventuais comissões.

Se utiliza exchanges estrangeiras, pode ser necessário declarar os rendimentos no Anexo J.

Como este é um tema com regras específicas e ainda relativamente recente, convém guardar todos os registos das operações.

E se os investimentos estiverem numa corretora estrangeira?

Se é residente fiscal em Portugal e obteve rendimentos no estrangeiro, deve declarar esses rendimentos no Anexo J da declaração Modelo 3. A AT indica que os residentes em Portugal devem incluir o Anexo J para declarar rendimentos obtidos fora do país.

Isto pode aplicar-se a:

ações compradas em corretoras estrangeiras;
ETFs;
fundos estrangeiros;
obrigações;
dividendos;
juros;
criptoativos em plataformas estrangeiras;
venda de imóveis localizados fora de Portugal.

Mesmo que o imposto tenha sido retido no estrangeiro, pode continuar a ter de declarar o rendimento em Portugal.

Tenho de declarar mais-valias se não levantei o dinheiro?

Sim. O facto de o dinheiro continuar na corretora, na conta de investimento ou na exchange não elimina a obrigação declarativa.

O que conta é a realização da mais-valia, ou seja, a venda, troca, resgate ou alienação do ativo.

Por exemplo, se vendeu ações com lucro e deixou o dinheiro parado na corretora, a operação pode ter de ser declarada na mesma.

Tenho de declarar se só comprei e não vendi?

Em regra, a simples compra de um ativo não gera mais-valia.

Se apenas comprou ações, fundos, criptoativos ou outro ativo e não vendeu durante o ano, normalmente não há mais-valia a declarar.

A obrigação surge quando existe venda, resgate, troca, conversão ou outro facto que realize o ganho ou perda.

Como preencher o Anexo G?

O preenchimento do Anexo G depende do tipo de ativo.

No caso dos imóveis, deve preencher os quadros relativos à alienação de direitos reais sobre bens imóveis, indicando os valores de aquisição, venda, datas, despesas e identificação do imóvel.

No caso de ações, quotas ou outros valores mobiliários, deve preencher os quadros próprios para operações financeiras, indicando os valores de compra e venda, datas e despesas.

Antes de submeter, confirme:

se declarou todas as operações;
se os valores estão em euros;
se as datas estão corretas;
se as despesas são elegíveis;
se a quota-parte está correta;
se deve optar ou não pelo englobamento;
se precisa também do Anexo J.

Como saber se devo escolher englobamento?

O englobamento significa juntar determinados rendimentos aos restantes rendimentos do agregado, ficando sujeitos às taxas progressivas de IRS.

Pode ser vantajoso em alguns casos, mas prejudicial noutros.

Deve simular o IRS com e sem englobamento, especialmente se teve:

mais-valias de ações;
dividendos;
juros;
rendimentos de capitais;
menos-valias a reportar;
rendimento coletável mais baixo.

Se tiver rendimentos elevados, o englobamento pode resultar numa taxa superior à taxa autónoma. Por isso, a simulação é essencial.

Que documentos deve guardar?

Para declarar mais-valias corretamente, deve guardar todos os documentos relacionados com a compra e venda dos ativos.

No caso de imóveis:

escritura de compra;
escritura de venda;
caderneta predial;
comprovativo de IMT;
comprovativo de Imposto do Selo;
faturas de obras;
faturas de comissão imobiliária;
certificado energético;
comprovativos de registos e escritura;
declaração do banco, se houve amortização de crédito;
documentos da nova casa, se houve reinvestimento.

No caso de investimentos financeiros:

extratos da corretora;
relatórios anuais;
comprovativos de compra e venda;
comprovativos de comissões;
documentos de retenção na fonte;
relatórios fiscais da plataforma;
histórico de transações.

Sem documentos, pode ser difícil justificar os valores declarados se a AT pedir esclarecimentos.

Erros comuns ao declarar mais-valias

Um dos erros mais comuns é pensar que só é preciso declarar quando há imposto a pagar. Na prática, muitas operações devem ser declaradas mesmo quando há menos-valias, exclusão de tributação ou reinvestimento.

Outro erro frequente é esquecer ativos mantidos em plataformas estrangeiras. O facto de a corretora não ser portuguesa não significa que a operação fica fora do IRS português.

Também é comum declarar apenas o lucro, em vez de preencher os valores de aquisição e venda nos quadros próprios. Na declaração, deve indicar os dados da operação para que a AT calcule o resultado fiscal.

Nas vendas de imóveis, outro erro importante é esquecer despesas dedutíveis, como IMT, Imposto do Selo, obras ou comissão imobiliária. Isso pode aumentar o imposto a pagar.

O que acontece se não declarar mais-valias?

Se não declarar mais-valias, a Autoridade Tributária pode detetar a omissão através de informação comunicada por bancos, notários, intermediários financeiros, entidades estrangeiras ou mecanismos de troca automática de informação.

Se a AT identificar a falha, pode corrigir a liquidação e exigir imposto adicional, juros compensatórios e, em alguns casos, coima.

Se perceber que se esqueceu de declarar uma operação, deve avaliar a entrega de uma declaração de substituição o mais rapidamente possível.

Vale a pena pedir ajuda para declarar mais-valias?

Sim, sobretudo quando há valores relevantes, imóveis, reinvestimento, heranças, corretoras estrangeiras, criptoativos ou várias operações financeiras.

As mais-valias podem parecer simples à primeira vista, mas pequenos erros no preenchimento podem alterar bastante o imposto final.

Se tiver dúvidas, vale a pena falar com um contabilista ou especialista fiscal antes de submeter a declaração.

Precisa de ajuda para dar o próximo passo?

Declarar mais-valias no IRS exige atenção aos detalhes. É importante saber que anexo preencher, que despesas pode deduzir, quando existe reinvestimento e como declarar operações feitas em Portugal ou no estrangeiro.

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Perguntas frequentes sobre mais-valias no IRS

1. O que são mais-valias no IRS?

Mais-valias são ganhos obtidos com a venda de determinados ativos, como imóveis, ações, fundos, obrigações ou criptoativos. Existem quando o valor de venda é superior ao valor de aquisição, depois de considerados os encargos fiscalmente aceites.

2. Em que anexo se declaram as mais-valias?

Na maioria dos casos, as mais-valias são declaradas no Anexo G. Se forem rendimentos obtidos no estrangeiro, pode ser necessário preencher o Anexo J. Se forem mais-valias não sujeitas a tributação, como alguns imóveis adquiridos antes de 1989, pode ser usado o Anexo G1.

3. Tenho de declarar mais-valias mesmo que não tenha lucro?

Sim. Mesmo que exista menos-valia ou que não haja imposto a pagar, a operação pode ter de ser declarada. Isto permite à Autoridade Tributária apurar corretamente o resultado fiscal.

4. Como declarar mais-valias de ações?

Deve indicar os dados das operações de compra e venda, incluindo datas, valores e despesas associadas. Se as ações estiverem numa corretora estrangeira, pode ser necessário declarar no Anexo J.

5. Como não pagar mais-valias na venda de uma casa?

No caso de habitação própria e permanente, pode haver exclusão total ou parcial de tributação se o valor for reinvestido noutra habitação própria e permanente, dentro dos prazos legais e cumprindo as condições previstas. Mesmo assim, a venda deve ser declarada no IRS.