Crédito para comprar terreno: como funciona?

Comprar um terreno pode ser o primeiro passo para construir casa, investir ou preparar um projeto futuro. Mas há uma dúvida comum: é possível pedir crédito para comprar terreno?

A resposta é: sim, pode ser possível pedir financiamento para comprar terreno, mas não funciona sempre da mesma forma que um crédito habitação para comprar uma casa pronta. Tudo depende do tipo de terreno, da finalidade da compra, da viabilidade de construção, da existência de projeto ou licença e da análise feita pelo banco.

Neste artigo, explicamos como funciona o crédito para comprar terreno, que soluções existem e que cuidados deve ter antes de avançar.

É possível pedir crédito para comprar terreno?

Sim, é possível. No entanto, o banco vai avaliar vários fatores antes de aprovar o financiamento.

Os pontos mais importantes são:

• se o terreno é urbano, rústico ou misto;
• se permite construção;
• se existe projeto aprovado;
• se há licença de construção;
• qual é o valor de avaliação;
• qual é a sua taxa de esforço;
• se a compra é para habitação própria, segunda habitação ou investimento.

Regra geral, os bancos tendem a olhar com mais abertura para terrenos urbanos ou terrenos associados a um projeto de construção. Um terreno rústico, sem viabilidade habitacional, pode ser mais difícil de financiar através de soluções semelhantes ao crédito habitação.

Comprar um terreno urbano para construir casa é diferente de comprar um terreno rústico sem viabilidade de construção. Para o banco, o risco não é o mesmo.

Que tipos de crédito existem para comprar terreno?

As soluções mais comuns são:

• crédito para compra de terreno, quando pretende adquirir apenas o terreno;
• crédito para terreno e construção, quando quer comprar o terreno e construir casa;
• crédito habitação para construção, quando já tem terreno e pretende financiar a obra;
• crédito pessoal, em terrenos de menor valor, embora normalmente com juros mais altos;
• crédito hipotecário, se existir outro imóvel para dar como garantia.

A melhor opção depende sempre do objetivo e do tipo de terreno.

Crédito para comprar terreno e construir casa

Se o objetivo for comprar terreno e construir casa, o processo pode ser mais completo.

Neste caso, o banco analisa não só o terreno, mas também o projeto de construção, o orçamento da obra e o valor estimado da casa depois de concluída.

Normalmente, podem ser pedidos:

• avaliação do terreno;
• projeto de arquitetura;
• licença de construção;
• orçamento da obra;
• avaliação futura do imóvel;
• documentos de rendimentos;
• declaração de IRS e nota de liquidação.

Quando há construção associada, o dinheiro pode ser libertado por fases, também chamadas tranches. Ou seja, o banco pode ir libertando montantes à medida que a obra avança.

Crédito para terreno urbano

Um terreno urbano tende a ser mais fácil de financiar, sobretudo se tiver viabilidade de construção.

Ainda assim, deve confirmar:

• se o terreno permite construir;
• qual a área de construção permitida;
• se existem condicionantes urbanísticas;
• se há acessos e infraestruturas;
• se o projeto pretendido é compatível com o PDM.

Um terreno urbano com projeto aprovado ou licença de construção é, regra geral, mais interessante para o banco.

Crédito para terreno rústico

Financiar um terreno rústico é, em regra, mais difícil e pode não ser possível através de um crédito habitação tradicional.

Um terreno rústico não tem, por regra, a mesma finalidade habitacional de um terreno urbano. Pode estar destinado a fins agrícolas, florestais ou outros usos não urbanos.

Nestes casos, o banco pode exigir mais capitais próprios, aplicar condições menos favoráveis ou propor uma solução alternativa, como crédito pessoal, crédito com garantia hipotecária ou outro tipo de financiamento.

Antes de comprar um terreno rústico, confirme sempre se existe possibilidade legal de construção.

Posso comprar terreno com crédito habitação?

Depende.

Se o terreno estiver associado a um projeto de construção habitacional, pode existir enquadramento numa solução de crédito habitação para construção.

Mas se for apenas a compra de um terreno sem projeto, sem licença e sem finalidade habitacional clara, pode não ser possível usar um crédito habitação tradicional.

Nesses casos, o banco pode propor outra solução de financiamento.

Quanto financiam os bancos?

Não existe uma resposta única.

O montante financiado depende do banco, do tipo de terreno, da finalidade, do valor de avaliação e do perfil do cliente.

Em soluções associadas à compra de terreno e construção de habitação própria permanente, alguns bancos anunciam financiamento até 90%, considerando o menor valor entre avaliação e escritura. Para outras finalidades, o limite pode ser inferior. No entanto, estes valores dependem sempre da análise do banco, da avaliação, da finalidade e do perfil do cliente.

Já no crédito para construção, há bancos que calculam o financiamento com base no valor do terreno, no custo da obra e/ou no valor de avaliação expectável após conclusão.

Além da entrada, deve contar também com outros custos, como:

• impostos;
• escritura;
• registos;
• projeto;
• licenças;
• taxas municipais;
• custos de construção, se aplicável.

Que cuidados deve ter antes de comprar terreno?

Antes de assinar o contrato-promessa, confirme bem o que está a comprar.

Deve verificar:

• se o terreno permite construir;
• o que diz o PDM;
• se existem servidões ou condicionantes;
• se há acesso legal ao terreno;
• se existem infraestruturas como água, luz e saneamento;
• qual a área de implantação permitida;
• se existem dívidas ou ónus;
• quais os custos de licenciamento.

Comprar terreno sem confirmar a viabilidade de construção pode sair caro. Um terreno pode parecer uma boa oportunidade, mas não permitir o projeto que tem em mente.

O que pode dificultar a aprovação do crédito?

Alguns fatores podem tornar o financiamento mais difícil:

• terreno rústico;
• ausência de viabilidade de construção;
• falta de projeto aprovado;
• avaliação bancária baixa;
• pouca entrada inicial;
• taxa de esforço elevada;
• rendimentos instáveis;
• finalidade de investimento;
• documentação incompleta.

Isto não significa que o crédito seja impossível, mas pode exigir uma análise mais cuidada.

Precisa de ajuda para financiar a compra de terreno?

Comprar terreno pode ser o primeiro passo para construir a casa que imaginou, mas o financiamento deve ser bem preparado.

A Casa dos Financiamentos ajuda a analisar o seu caso, comparar soluções bancárias e perceber qual o caminho mais adequado: crédito para terreno, crédito para construção, crédito habitação ou outra solução ajustada ao seu perfil.

Tudo sem custos e com acompanhamento especializado. Se está a pensar comprar terreno, fale connosco antes de avançar.

Perguntas frequentes

1. É possível pedir crédito para comprar terreno?

Sim. As condições dependem do tipo de terreno, finalidade da compra, existência de projeto e análise do banco.

2. Posso comprar terreno com crédito habitação?

Pode ser possível se o terreno estiver associado a um projeto de construção habitacional. Caso contrário, pode ser necessário outro tipo de financiamento.

3. O banco financia terreno rústico?

Pode acontecer, mas é mais difícil. Terrenos rústicos têm maior risco para o banco e podem não ser aceites num crédito habitação tradicional.

4. O dinheiro do crédito para construção é entregue todo de uma vez?

Normalmente, não. Em muitos casos, o montante é libertado por fases, conforme o avanço da obra.

5. Crédito pessoal para comprar terreno compensa?

Pode compensar em terrenos de valor mais baixo, mas tende a ter juros mais altos, prazos mais curtos e prestações mais elevadas.