Crédito habitação para construir casa: como funciona?

Construir casa é uma alternativa interessante para quem já tem terreno, quer uma habitação feita à medida ou não encontra no mercado uma casa que corresponda ao que procura. Mas o financiamento não funciona exatamente como num crédito habitação para comprar uma casa pronta.

No crédito habitação para construir casa, o banco analisa não só o seu perfil financeiro, mas também o terreno, o projeto, o orçamento da obra e o valor previsto do imóvel depois de concluído.

Neste artigo, explicamos como funciona este tipo de crédito, como são libertadas as tranches e que cuidados deve ter antes de avançar.

É possível pedir crédito habitação para construir casa?

Sim. É possível pedir crédito habitação para construir casa, mas o processo tende a ser mais exigente do que comprar um imóvel já construído.

O banco vai analisar vários fatores, como:

rendimento e estabilidade profissional;
taxa de esforço;
capitais próprios disponíveis;
valor do terreno;
projeto de construção;
licença de construção;
orçamento da obra;
valor de avaliação do imóvel concluído.

Quanto mais completo estiver o processo, maior será a probabilidade de obter uma resposta favorável.

Como funciona o crédito para construção?

O crédito para construção serve para financiar a construção de uma habitação, normalmente em terreno próprio ou associado à compra de terreno.

Ao contrário de uma compra tradicional, em que o valor do empréstimo é libertado quase todo no momento da escritura, num crédito para construção o dinheiro é geralmente libertado por fases.

O processo costuma seguir estes passos:

análise financeira do cliente;
análise do terreno;
análise do projeto e licença de construção;
avaliação do imóvel futuro;
aprovação do financiamento;
libertação do capital por tranches;
acompanhamento da obra até à conclusão.

Na prática, o banco quer garantir que o projeto é viável, que a construção está legalmente autorizada e que o imóvel final terá valor suficiente para servir de garantia.

O dinheiro é entregue todo de uma vez?

Normalmente, não.

Num crédito habitação para construção, o dinheiro é libertado por fases, também chamadas tranches. Cada tranche corresponde a uma parte do financiamento aprovada pelo banco.

À medida que a obra avança, o banco pode realizar vistorias para confirmar o progresso da construção antes de libertar novos montantes.

Por exemplo:

uma primeira tranche pode ser libertada no início da obra;
novas tranches podem ser libertadas após determinadas fases de construção;
a última tranche pode depender da conclusão da obra e da documentação final.

Isto ajuda o banco a reduzir o risco e garante que o dinheiro é usado para o avanço real da construção.

O que são tranches no crédito de construção?

As tranches são parcelas do empréstimo libertadas gradualmente pelo banco.

Em vez de receber o valor total do crédito logo no início, recebe o dinheiro à medida que a construção evolui. Esta libertação pode depender de vistorias, relatórios ou confirmação do estado da obra.

Na fase inicial, isto significa que pode precisar de capitais próprios para suportar algumas despesas antes de o banco libertar a tranche seguinte.

Por isso, antes de avançar, é importante perceber:

quando é libertada cada tranche;
que percentagem é libertada em cada fase;
se há vistorias obrigatórias;
quem paga os custos das vistorias;
se existe carência de capital durante a construção.

Crédito para construir casa em terreno próprio

Se já tem terreno, o processo pode ser mais simples do que comprar terreno e construir ao mesmo tempo.

Neste caso, o banco vai avaliar o terreno, o projeto e o custo da obra. O terreno pode ser considerado parte da operação e ajudar a reforçar a garantia, dependendo da avaliação.

Ainda assim, ter terreno próprio não significa aprovação automática. O banco continua a analisar a sua capacidade financeira, a viabilidade do projeto e o valor futuro da casa concluída.

Posso comprar terreno e construir casa com o mesmo crédito?

Pode ser possível, mas depende do banco e das características da operação.

Algumas instituições têm soluções para financiar a compra do terreno e a construção da casa no mesmo processo. Nestes casos, o banco analisa:

o valor de compra do terreno;
o projeto de construção;
o orçamento da obra;
a licença de construção;
o valor expectável do imóvel concluído;
a finalidade da habitação.

Se ainda não tem projeto aprovado ou licença, o processo pode ser mais difícil. Por isso, antes de comprar terreno, convém confirmar se existe viabilidade de construção e se o financiamento é possível.

Quanto financiam os bancos para construir casa?

Não existe uma resposta única.

O montante financiado depende do banco, da finalidade do crédito, do valor do terreno, do orçamento da obra, da avaliação futura do imóvel e do perfil financeiro do cliente.

Em muitos casos, o banco pode calcular o financiamento com base em critérios como:

valor do terreno;
custo de construção;
valor de avaliação do imóvel depois de concluído;
finalidade da habitação;
entrada disponível;
taxa de esforço.

Normalmente, terá de contar com capitais próprios para suportar parte do projeto e custos iniciais, como projeto, licenças, taxas, escritura, registos e eventuais imprevistos.

Que documentos são necessários?

Os documentos podem variar de banco para banco, mas normalmente são pedidos documentos pessoais, financeiros e relativos ao terreno/projeto.

Documentos pessoais e financeiros

documento de identificação;
comprovativo de morada;
recibos de vencimento;
declaração de IRS;
nota de liquidação;
extratos bancários;
mapa de responsabilidades do Banco de Portugal.

Documentos do terreno e construção

caderneta predial;
certidão permanente;
planta de localização;
projeto de arquitetura;
licença de construção;
orçamento da obra;
caderno de encargos;
plantas e especialidades, quando aplicável;
contrato-promessa, se houver compra de terreno associada.

Quanto mais completa estiver a documentação, mais simples será a análise do banco. Pode também consultar o nosso guia sobre os documentos necessários para crédito habitação.

Crédito para construção tem carência de capital?

Pode ter.

Alguns bancos permitem um período de carência de capital durante a fase de construção. Isto significa que, durante esse período, pode pagar apenas juros sobre o capital já utilizado, em vez de começar logo a amortizar capital.

Esta opção pode aliviar o orçamento durante a obra, mas também deve ser analisada com cuidado, porque pode aumentar o custo total do crédito.

Antes de aceitar, confirme:

quanto tempo dura a carência;
se paga apenas juros;
quando começa a amortização normal;
qual o impacto no custo total;
se existem condições associadas.

Que custos deve considerar além da obra?

Construir casa envolve mais custos do que o valor da construção em si.

Deve prever despesas como:

projeto de arquitetura;
projetos de especialidades;
licenças e taxas municipais;
fiscalização;
vistorias bancárias;
escritura e registos;
seguros;
ligações de água, eletricidade e saneamento;
arranjos exteriores;
derrapagens orçamentais;
imprevistos.

Antes de pedir crédito, é importante fazer contas ao custo total do projeto, e não apenas ao orçamento apresentado pelo empreiteiro.

Vantagens de construir casa

Construir casa pode ter várias vantagens:

permite criar uma casa ajustada às suas necessidades;
pode escolher materiais, distribuição e acabamentos;
pode ser uma alternativa em zonas com pouca oferta;
pode aumentar o valor patrimonial do terreno;
permite planear uma casa mais eficiente e funcional.

Para quem tem tempo, margem financeira e um projeto bem preparado, pode ser uma boa opção.

Desvantagens e riscos

Também existem riscos importantes.

Construir casa exige mais planeamento, paciência e margem financeira do que comprar uma casa pronta.

As principais desvantagens são:

processo mais burocrático;
necessidade de projeto e licenças;
risco de atrasos na obra;
possibilidade de derrapagem de custos;
libertação do dinheiro por fases;
necessidade de capitais próprios;
maior exigência documental por parte do banco.

Por isso, é essencial preparar bem o processo antes de assumir compromissos.

O que pode dificultar a aprovação?

Alguns fatores podem tornar o crédito mais difícil de aprovar:

falta de licença de construção;
projeto incompleto;
orçamento pouco detalhado;
terreno com problemas legais ou urbanísticos;
avaliação futura abaixo do esperado;
taxa de esforço elevada;
rendimentos instáveis;
pouca entrada inicial;
documentação incompleta.

A preparação é fundamental. Quanto mais claro e bem documentado estiver o processo, maior será a confiança do banco.

Precisa de ajuda para financiar a construção da sua casa?

Pedir crédito habitação para construir casa é possível, mas exige mais preparação do que comprar um imóvel pronto. O banco vai analisar o terreno, o projeto, o orçamento, a licença, a avaliação futura e a sua capacidade financeira.

A Casa dos Financiamentos ajuda a analisar o seu caso, comparar soluções bancárias e perceber qual o caminho mais adequado para financiar a construção da sua casa.

Tudo sem custos e com acompanhamento especializado. Se está a pensar construir casa, fale connosco antes de avançar.

Perguntas frequentes

1. É possível pedir crédito habitação para construir casa?

Sim. É possível pedir crédito para construir casa, mas o banco vai analisar o terreno, o projeto, a licença de construção, o orçamento da obra e a sua capacidade financeira.

2. O banco entrega o dinheiro todo de uma vez?

Normalmente, não. No crédito para construção, o dinheiro costuma ser libertado por tranches, à medida que a obra avança e após validação do banco.

3. Preciso de ter terreno para pedir crédito de construção?

Em muitos casos, sim. Se ainda não tiver terreno, pode tentar uma solução que financie terreno e construção, mas isso depende do banco e das condições do projeto.

4. Posso comprar terreno e construir casa com o mesmo crédito?

Pode ser possível. Algumas soluções bancárias permitem financiar a compra do terreno e a construção da casa, desde que o projeto seja viável e cumpra os critérios do banco.

5. O que são tranches no crédito de construção?

São partes do financiamento libertadas gradualmente pelo banco conforme a obra avança. Cada tranche pode depender de vistoria ou validação do progresso da construção.

6. Crédito para construção tem carência de capital?

Pode ter. Alguns bancos permitem pagar apenas juros durante a fase de construção, antes de iniciar a amortização normal do crédito.

7. Que documentos são necessários?

Normalmente, são pedidos documentos pessoais e financeiros, além de documentos do terreno e da obra, como caderneta predial, certidão permanente, projeto, licença de construção e orçamento.

8. Construir casa é mais difícil do que comprar casa pronta?

Do ponto de vista do financiamento, pode ser mais exigente. Há mais documentação, o dinheiro é libertado por fases e o banco avalia também o projeto e o valor futuro do imóvel.