Avaliação bancária abaixo do preço de compra: o que fazer?

O que é a avaliação bancária?

A avaliação bancária é a análise feita ao imóvel que vai servir de garantia ao crédito habitação. Quando pede financiamento para comprar casa, o banco precisa de confirmar o valor do imóvel, porque esse imóvel ficará hipotecado até ao pagamento total do empréstimo.

Esta avaliação é feita por um perito avaliador independente e tem em conta vários fatores, como localização, área, estado de conservação, qualidade da construção, eficiência energética, existência de garagem, varandas, arrecadação e valores praticados em imóveis semelhantes na mesma zona.

Ou seja, a avaliação bancária não serve apenas para confirmar o preço acordado entre comprador e vendedor. Serve sobretudo para a instituição financeira perceber qual é o valor realista do imóvel enquanto garantia do empréstimo.

Por isso, o valor da avaliação pode ser igual, superior ou inferior ao preço de compra.

O que significa a avaliação ficar abaixo do preço de compra?

A avaliação bancária fica abaixo do preço de compra quando o valor atribuído ao imóvel pelo perito avaliador é inferior ao valor acordado entre comprador e vendedor.

Imagine que vai comprar uma casa por 250.000€, mas a avaliação bancária indica que o imóvel vale 230.000€. Para si, o preço da compra continua a ser 250.000€. Mas, para o banco, o valor de referência para calcular o financiamento pode passar a ser 230.000€.

Na maioria dos casos, o banco não financia uma percentagem sobre o preço que combinou com o vendedor, mas sim sobre o menor valor entre o preço de aquisição e o valor da avaliação bancária.

Isto significa que, se a avaliação for inferior ao preço de compra, o montante máximo de financiamento pode descer.

Como é que isto afeta o crédito habitação?

O impacto principal está no valor que o banco aceita emprestar.

Num crédito habitação para habitação própria permanente, os bancos seguem limites de financiamento definidos com base no rácio LTV, ou seja, a relação entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel. Em termos simples, este rácio indica qual a percentagem do imóvel que será financiada pelo banco.

No caso da habitação própria e permanente, o limite de referência é, em regra, 90%. Para outros fins, como segunda habitação ou investimento, o limite tende a ser inferior.

Voltando ao exemplo anterior: se comprasse uma casa por 250.000€ e o banco financiasse 90% desse valor, o empréstimo poderia chegar aos 225.000€. Neste cenário, teria de ter 25.000€ de capitais próprios, sem contar com impostos, escritura e outras despesas.

Mas se a avaliação bancária for de apenas 230.000€, o cálculo muda. Assumindo um limite de financiamento de 90%, o banco poderá considerar 90% de 230.000€, o que corresponde a 207.000€.

Resultado: em vez de precisar de 25.000€ de entrada, poderá precisar de 43.000€ para cobrir a diferença entre o financiamento aprovado e o preço de compra. A este valor ainda deve somar os custos associados à compra, como IMT, Imposto do Selo, escritura, registos e eventuais comissões.

Existem exceções, como a Garantia Pública para jovens até aos 35 anos, que pode ajudar a viabilizar financiamento até 100% do valor da transação, desde que estejam cumpridos os requisitos. Ainda assim, a avaliação bancária continua a ser relevante para a análise do risco, para a decisão da instituição financeira e para a viabilidade do crédito.

Porque é que a avaliação bancária pode ser inferior ao preço?

Existem várias razões para uma avaliação bancária ficar abaixo do preço de compra. Nem sempre significa que o comprador está a pagar demasiado, mas é um sinal que deve ser analisado com atenção.

Uma das razões mais comuns é o imóvel estar anunciado ou negociado acima dos valores de mercado. Em zonas com muita procura, é normal os preços pedidos pelos vendedores subirem rapidamente, mas nem sempre as avaliações acompanham esse ritmo.

Também pode acontecer quando existem poucos imóveis comparáveis vendidos recentemente na mesma zona. Se o avaliador não tiver referências suficientes, pode adotar uma abordagem mais conservadora.

Outro fator importante é o estado do imóvel. Uma casa que precisa de obras, mesmo que tenha boa localização, pode ser avaliada abaixo do preço pedido. O mesmo pode acontecer se existirem áreas mal documentadas, diferenças entre a área real e a área registada, falta de licenças ou elementos que não estejam devidamente refletidos na documentação.

A localização dentro da própria zona também pesa. Dois imóveis na mesma freguesia podem ter valores diferentes consoante a rua, exposição solar, vista, acessos, ruído, estacionamento ou proximidade de serviços.

O que fazer se a avaliação bancária ficar abaixo do preço?

Se a avaliação bancária ficou abaixo do preço de compra, o primeiro passo é manter a calma. A situação pode ser resolvida em alguns casos, mas exige análise rápida, sobretudo se já assinou um contrato-promessa de compra e venda.

1. Peça e analise o relatório de avaliação

O comprador tem direito a receber o relatório de avaliação do imóvel. A instituição de crédito deve disponibilizar esse relatório no prazo de 10 dias após o receber do perito avaliador.

Este documento permite perceber como o avaliador chegou ao valor final e que fatores foram considerados.

Ao analisar o relatório, confirme se os dados do imóvel estão corretos: área, tipologia, localização, estado de conservação, anexos, garagem, arrecadação, terraço, vista, remodelações e outros elementos relevantes.

Se encontrar erros ou omissões, pode apresentar uma reclamação escrita junto da instituição financeira e pedir que a situação seja revista.

2. Verifique se existem erros na documentação

Por vezes, a avaliação é penalizada por divergências na documentação do imóvel. A área constante na caderneta predial, na certidão permanente ou na licença de utilização pode não corresponder totalmente à realidade.

Também podem existir anexos, sótãos, garagens ou áreas exteriores que não estão devidamente registados. Nestes casos, o banco pode ser mais cauteloso na avaliação.

Antes de avançar para uma segunda avaliação, vale a pena confirmar se todos os documentos estão corretos e se o imóvel está devidamente regularizado.

3. Peça uma segunda avaliação

Se acredita que a avaliação foi demasiado conservadora ou que não refletiu corretamente o valor do imóvel, pode pedir uma segunda avaliação. Esta nova avaliação terá custos, normalmente suportados pelo cliente, mas pode fazer sentido quando há argumentos sólidos.

No entanto, é importante ter expectativas realistas. Uma segunda avaliação pode subir, mas também pode manter-se próxima da primeira. Por isso, antes de pedir nova avaliação, deve perceber se existem fundamentos concretos para contestar o resultado.

4. Compare propostas com outros bancos

Outra opção é apresentar o processo a outros bancos. Uma avaliação feita por outra instituição pode ter um resultado diferente, e as condições de financiamento também podem variar.

Comparar bancos é especialmente importante porque a avaliação é apenas uma parte do processo. Spread, taxa de juro, seguros, comissões, prazo, taxa de esforço e produtos associados também devem ser analisados.

Nem sempre o banco que avalia melhor é o banco com a melhor proposta global. O ideal é olhar para o financiamento como um todo.

5. Renegocie o preço com o vendedor

Uma avaliação bancária abaixo do preço pode ser um argumento forte para renegociar o valor da compra.

Se o banco considera que o imóvel vale menos do que o preço acordado, o comprador pode apresentar essa informação ao vendedor e tentar ajustar o valor. Naturalmente, o vendedor não é obrigado a aceitar, mas, em muitos casos, pode preferir negociar a perder a venda.

Esta opção é particularmente relevante quando a diferença entre preço e avaliação é significativa e impede o comprador de avançar com o financiamento.

6. Aumente a entrada, se for viável

Se tem capitais próprios disponíveis, pode optar por reforçar a entrada e avançar com a compra, mesmo com uma avaliação inferior.

Esta solução pode fazer sentido quando a diferença é pequena ou quando o imóvel tem características muito específicas que justificam o preço para si, mesmo que a avaliação bancária seja mais baixa.

Ainda assim, deve ter cuidado para não ficar sem margem financeira depois da compra. Além da entrada, é importante reservar dinheiro para impostos, escritura, mudanças, pequenas obras, mobiliário e imprevistos.

E se já assinou o contrato-promessa?

Se já assinou o contrato-promessa de compra e venda, a situação exige atenção redobrada.

O contrato-promessa pode prever uma cláusula que condiciona a compra à aprovação do crédito habitação. Esta cláusula é muito importante porque protege o comprador caso o financiamento não seja aprovado ou não seja aprovado nos termos necessários.

Se essa cláusula existir, poderá haver margem para recuperar o sinal caso o crédito seja recusado por causa da avaliação. No entanto, tudo depende da redação do contrato.

Se não existir essa proteção, desistir da compra pode implicar a perda do sinal entregue ao vendedor. Por isso, antes de assinar qualquer contrato-promessa, é essencial garantir que está protegido caso o banco não aprove o financiamento necessário.

Como evitar este problema antes de comprar casa?

Nem sempre é possível evitar uma avaliação abaixo do preço de compra, mas há formas de reduzir o risco.

Antes de fazer uma proposta, analise valores de imóveis semelhantes na mesma zona. Compare não só os preços anunciados, mas também a localização, estado de conservação, áreas, extras e qualidade geral do imóvel.

Também é importante ter uma pré-aprovação de crédito habitação. A pré-aprovação não garante que o banco vá financiar aquele imóvel em concreto, mas ajuda a perceber o seu limite de financiamento e a sua taxa de esforço.

Outra medida prudente é não avançar para o preço máximo que consegue pagar. Deixar uma margem de segurança pode fazer a diferença caso a avaliação venha ligeiramente abaixo do esperado.

E, claro, deve sempre ter atenção ao contrato-promessa. Sempre que possível, inclua uma cláusula que proteja o comprador caso o crédito habitação não seja aprovado ou caso a avaliação bancária impeça o financiamento necessário.

Como A Casa dos Financiamentos pode ajudar

Uma avaliação bancária abaixo do preço de compra pode criar dúvidas, atrasos e alguma frustração. Mas não significa necessariamente que o negócio esteja perdido.

A Casa dos Financiamentos ajuda-o a analisar o processo, comparar propostas de diferentes bancos e perceber qual é a melhor solução para o seu caso. Podemos ajudá-lo a avaliar o impacto da avaliação no financiamento, simular diferentes cenários e procurar alternativas que permitam avançar com mais segurança.

Se está a comprar casa, acompanhamos todo o processo de crédito habitação, desde a análise inicial até à aprovação final. Se a avaliação ficou abaixo do esperado, ajudamos a perceber se faz sentido pedir nova avaliação, procurar outro banco ou renegociar as condições da compra.

Comprar casa é uma decisão demasiado importante para ser tomada às cegas. Com o acompanhamento certo, pode evitar erros, proteger o seu orçamento e encontrar uma solução ajustada ao seu perfil.