O que é a TAN no crédito habitação?

Quando se começa a comparar propostas de crédito habitação, surgem várias siglas que podem tornar o processo mais confuso do que deveria. TAN, TAEG, MTIC, spread, Euribor… parece quase uma sopa de letras financeira, mas cada uma destas expressões tem impacto direto no valor que vai pagar pela sua casa.

Uma das mais importantes é a TAN, ou Taxa Anual Nominal. Apesar de aparecer em praticamente todas as propostas de crédito, nem sempre é bem compreendida. E isso pode levar a decisões menos informadas.

Neste artigo, explicamos o que é a TAN no crédito habitação, como funciona, como se distingue da TAEG e porque não deve olhar apenas para esta taxa quando compara propostas de financiamento.

O que é a TAN?

A TAN significa Taxa Anual Nominal. No crédito habitação, representa a taxa de juro nominal aplicada ao capital em dívida, expressa numa base anual.

De forma simples, é a taxa usada para calcular os juros do seu empréstimo. Quanto mais alta for a TAN, maior tende a ser a prestação mensal, assumindo que todos os outros fatores se mantêm iguais.

No entanto, a TAN não representa o custo total do crédito. Esta é uma das ideias mais importantes a reter. A TAN mostra a taxa de juro aplicada ao empréstimo, mas não inclui todos os encargos associados ao crédito, como comissões, impostos ou seguros exigidos para a contratação do financiamento ou para beneficiar das condições propostas.

Por isso, duas propostas podem ter uma TAN semelhante, mas custos totais bastante diferentes.

Como é calculada a TAN no crédito habitação?

A forma como a TAN é calculada depende do tipo de taxa escolhida no crédito habitação: variável, fixa ou mista.

Num crédito habitação com taxa variável, a TAN resulta normalmente da soma entre o indexante e o spread. O indexante mais comum em Portugal é a Euribor, que pode ter diferentes prazos, como 3, 6 ou 12 meses. O spread é a margem aplicada pelo banco.

Por exemplo, se a Euribor for de 2,5% e o spread for de 0,8%, a TAN será de 3,3%.

Num crédito com taxa fixa, a TAN é definida pelo banco e mantém-se igual durante o período contratado. Isto dá maior previsibilidade ao cliente, porque a prestação não varia com as oscilações da Euribor durante esse período.

Já no crédito com taxa mista, existe uma fase inicial com taxa fixa e, depois, uma fase variável. Nestes casos, a TAN pode mudar ao longo do contrato, consoante a fase em que o empréstimo se encontra.

TAN, spread e Euribor: qual é a diferença?

É comum confundir TAN com spread, mas não são a mesma coisa.

O spread é apenas uma parte da taxa de juro. Representa a margem que o banco cobra pelo risco de emprestar dinheiro. Esta margem pode variar de cliente para cliente, consoante fatores como rendimentos, taxa de esforço, estabilidade profissional, valor da entrada, histórico bancário e contratação de produtos associados.

A Euribor, por outro lado, é uma taxa de referência do mercado. Nos créditos com taxa variável, influencia diretamente a prestação mensal. Quando a Euribor sobe, a TAN também sobe. Quando a Euribor desce, a TAN tende a descer na revisão seguinte do contrato.

A TAN é, portanto, a taxa de juro final aplicada ao empréstimo.

Qual é a diferença entre TAN e TAEG?

A TAN mostra apenas a taxa de juro nominal do crédito. Já a TAEG, ou Taxa Anual de Encargos Efetiva Global, mostra o custo total do crédito em percentagem anual.

A TAEG tem em conta a TAN e outros encargos obrigatórios associados ao crédito, como comissões bancárias, impostos e seguros exigidos para a contratação do empréstimo ou para beneficiar das condições apresentadas.

Por isso, quando compara propostas de crédito habitação, a TAEG é geralmente mais útil do que a TAN para perceber qual é a solução mais competitiva.

Imagine duas propostas:

Proposta A: TAN mais baixa, mas seguros mais caros e comissões elevadas.

Proposta B: TAN ligeiramente mais alta, mas seguros mais baratos e menos custos associados.

À primeira vista, a proposta A pode parecer melhor. Mas, olhando para a TAEG e para o custo total do crédito, a proposta B pode acabar por ser mais vantajosa.

E o MTIC, também importa?

Sim. O MTIC, ou Montante Total Imputado ao Consumidor, indica o valor total que o cliente irá pagar pelo crédito ao longo do contrato, incluindo capital, juros, comissões, impostos, seguros exigidos e outros encargos associados.

Enquanto a TAN ajuda a perceber a taxa de juro, e a TAEG ajuda a comparar o custo anual global, o MTIC mostra o impacto total em euros.

Por isso, se está a comparar propostas de crédito habitação, deve olhar para os três indicadores: TAN, TAEG e MTIC.

A TAN ajuda a perceber os juros.
A TAEG ajuda a comparar o custo global anual.
O MTIC mostra quanto vai pagar no total.

Uma TAN mais baixa significa sempre melhor crédito?

Não necessariamente.

Uma TAN mais baixa pode significar uma prestação mensal mais reduzida, mas não garante, por si só, que aquela seja a melhor proposta. É preciso analisar o pacote completo.

Por exemplo, alguns bancos podem apresentar uma TAN atrativa, mas exigir a contratação de seguros, cartões, contas ou outros produtos que aumentam o custo total do crédito. Noutros casos, a prestação inicial pode ser baixa, mas o contrato pode tornar-se menos vantajoso ao longo do tempo.

É por isso que nunca deve escolher um crédito habitação apenas com base na TAN. A decisão deve ter em conta a TAEG, o MTIC, o prazo, o tipo de taxa, os seguros exigidos, as comissões e a flexibilidade do contrato.

Onde consultar a TAN numa proposta de crédito?

A TAN deve estar indicada na FINE, a Ficha de Informação Normalizada Europeia. Este documento é entregue pelo banco durante o processo de simulação e aprovação do crédito habitação.

Na FINE, encontra informação sobre a taxa de juro, o tipo de taxa, a decomposição da TAN, a TAEG, o MTIC, as prestações, os encargos associados e outras condições relevantes do contrato.

Antes de avançar com qualquer proposta, leia este documento com atenção. Se tiver dúvidas, peça esclarecimentos antes de assinar.

Como tentar baixar a TAN?

Nem todos os componentes da TAN são negociáveis. Se tiver um crédito com taxa variável, não controla a Euribor. No entanto, pode tentar negociar o spread com o banco.

Para melhorar as hipóteses de obter uma TAN mais competitiva, é importante apresentar um bom perfil financeiro. Ter rendimentos estáveis, uma taxa de esforço equilibrada, poucos encargos mensais e uma boa entrada inicial pode ajudar.

Também pode comparar propostas de vários bancos. Muitas vezes, a concorrência entre instituições permite encontrar condições mais vantajosas.

Se já tem crédito habitação, pode ainda ponderar a renegociação ou transferência do crédito para outro banco, caso existam propostas mais competitivas no mercado.

Como A Casa dos Financiamentos pode ajudar

Perceber a TAN é importante, mas escolher o melhor crédito habitação exige olhar para muito mais do que uma taxa.

A Casa dos Financiamentos ajuda-o a comparar propostas de diferentes bancos, analisar a TAN, TAEG, MTIC, seguros exigidos, comissões e restantes condições do contrato. O objetivo é encontrar uma solução de financiamento ajustada ao seu perfil, ao seu orçamento e aos seus objetivos.

Se está a comprar casa ou quer rever o seu crédito atual, entre em contacto connosco. Podemos ajudá-lo a perceber se está perante uma boa proposta ou se existem alternativas mais vantajosas.