Como declarar rendas no IRS

Declarar rendas no IRS pode significar duas coisas diferentes: declarar as rendas pagas, se é inquilino, ou declarar as rendas recebidas, se é senhorio.

No primeiro caso, o objetivo é beneficiar da dedução à coleta pelas rendas de habitação permanente. No segundo, trata-se de declarar rendimentos prediais e cumprir as obrigações fiscais associadas ao arrendamento.

Neste artigo, explicamos como declarar rendas no IRS, que anexos deve preencher, que despesas pode deduzir e que erros deve evitar antes de submeter a declaração.

Declarar rendas no IRS: inquilino ou senhorio?

Antes de preencher a declaração, é importante perceber de que lado está.

Se é inquilino, deve confirmar se as rendas pagas pela sua habitação permanente estão corretamente comunicadas à Autoridade Tributária. Estas rendas podem dar direito a dedução no IRS, desde que cumpram os requisitos legais.

Se é senhorio, deve declarar as rendas recebidas como rendimentos prediais, normalmente no Anexo F da declaração Modelo 3.

Ou seja:

• inquilinos declaram rendas pagas para efeitos de dedução;
• senhorios declaram rendas recebidas como rendimento;
• ambos devem confirmar se os valores comunicados à AT estão corretos.

Como declarar rendas no IRS se é inquilino?

Se paga renda de habitação permanente, as rendas podem ser consideradas nas deduções à coleta do IRS.

Em muitos casos, os valores aparecem automaticamente na declaração, desde que o contrato esteja registado no Portal das Finanças e o senhorio tenha emitido os recibos de renda eletrónicos ou comunicado os valores corretamente.

Ainda assim, deve confirmar sempre os dados antes de submeter a declaração.

Deve verificar:

• se o contrato está registado;
• se a renda corresponde à sua habitação permanente;
• se os recibos foram emitidos;
• se o valor anual das rendas está correto;
• se o imóvel aparece bem identificado;
• se os valores estão associados ao titular certo.

Se estiver tudo correto, normalmente não precisa de inserir os valores manualmente.

Em que anexo entram as rendas pagas?

As rendas pagas pelo inquilino entram no Anexo H, relativo a benefícios fiscais e deduções.

O Anexo H é usado para declarar ou confirmar despesas que podem reduzir o imposto a pagar, incluindo encargos com imóveis, saúde, educação e lares.

No caso das rendas, deve prestar atenção ao quadro relativo aos encargos com imóveis. Quando os valores já aparecem pré-preenchidos e estão corretos, basta confirmar. Se houver erros ou omissões, pode ser necessário corrigir a informação.

Quanto se pode deduzir de rendas no IRS?

As rendas de habitação permanente podem permitir deduzir 15% do valor pago, dentro dos limites legais aplicáveis.

No IRS entregue em 2026, relativo aos rendimentos de 2025, o limite geral da dedução das rendas resulta da atualização progressiva prevista na lei. A Autoridade Tributária indica que o aumento da dedução é aplicado progressivamente: 50% em 2025, 75% em 2026 e 100% em 2027.

Isto significa que os limites podem variar conforme o ano fiscal e a situação do agregado. Além disso, há situações em que podem existir majorações para agregados com rendimentos mais baixos.

Para evitar erros, confirme sempre o valor apresentado pelo Portal das Finanças e faça a simulação antes de entregar a declaração.

Que rendas podem ser deduzidas?

Nem todas as rendas dão direito a dedução.

Para serem consideradas no IRS, as rendas devem estar relacionadas com habitação permanente e enquadradas nos regimes legais aplicáveis ao arrendamento urbano.

Em regra, devem cumprir estes requisitos:

• contrato de arrendamento registado nas Finanças;
• imóvel destinado a habitação permanente;
• rendas comunicadas à Autoridade Tributária;
• recibos de renda emitidos ou declaração anual entregue pelo senhorio, quando aplicável;
• valores associados ao NIF do inquilino.

Rendas de casas de férias, estadias temporárias, quartos sem enquadramento adequado ou contratos não registados podem não dar direito à dedução.

O que não entra como renda no IRS?

Alguns valores pagos ao senhorio ou associados à casa não contam como renda para efeitos de dedução.

Normalmente, não entram:

• caução;
• despesas de condomínio pagas pelo inquilino;
• água;
• luz;
• gás;
• internet;
• telecomunicações;
• seguros;
• serviços extra;
• penalizações ou indemnizações;
• valores pagos sem recibo ou sem comunicação à AT.

A dedução aplica-se às rendas elegíveis, não a todos os encargos da casa.

Onde consultar as rendas no Portal das Finanças?

Pode consultar os valores comunicados através do Portal das Finanças.

Deve entrar com o seu NIF e senha de acesso, Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão, e verificar a informação disponível na área de IRS e e-Fatura.

Antes de entregar a declaração, confirme se os valores aparecem corretamente nas deduções à coleta. Se notar alguma diferença, deve perceber se o problema está no contrato, nos recibos emitidos ou na classificação dos valores.

E se as rendas não aparecerem no IRS?

Se as rendas não aparecerem, pode haver várias explicações.

As mais comuns são:

• o contrato não foi registado;
• o senhorio não emitiu recibos eletrónicos;
• o imóvel não está identificado como habitação permanente;
• os recibos foram emitidos com NIF errado;
• há atraso ou erro na comunicação à AT;
• o senhorio está dispensado de recibo eletrónico, mas não comunicou corretamente os valores;
• os valores não foram associados ao agregado certo.

Nestes casos, deve confirmar primeiro a situação com o senhorio e verificar se existe documentação comprovativa. Se for necessário alterar valores manualmente, guarde todos os comprovativos.

Como declarar rendas no IRS se é senhorio?

Se recebeu rendas durante o ano, deve declarar esses valores no IRS.

Na maioria dos casos, as rendas recebidas são rendimentos prediais da categoria F e devem ser declaradas no Anexo F da declaração Modelo 3. O Anexo F é o anexo próprio para rendimentos prediais, incluindo rendas de imóveis arrendados.

Deve declarar as rendas efetivamente recebidas durante o ano a que respeita a declaração.

Por exemplo: rendas recebidas em 2025 são declaradas no IRS entregue em 2026.

Que rendimentos entram no Anexo F?

No Anexo F, devem ser declarados os rendimentos prediais, como rendas recebidas pelo arrendamento de imóveis.

Podem estar incluídos:

• rendas de habitação;
• rendas de lojas ou escritórios;
• rendas de garagens;
• rendas de terrenos;
• subarrendamento, quando aplicável;
• valores recebidos pela cedência de uso de imóveis.

Se tiver vários imóveis arrendados, deve declarar os rendimentos de cada um, respeitando a informação de identificação dos imóveis e os valores recebidos.

O Anexo F é individual?

O Anexo F não é individual no mesmo sentido de alguns anexos do IRS. As instruções da AT indicam que deve ser apresentado um Anexo F por agregado, incluindo os rendimentos prediais sujeitos a imposto auferidos pelos sujeitos passivos ou dependentes.

Ainda assim, deve identificar corretamente quem é o titular dos rendimentos e a respetiva quota-parte.

Se o imóvel pertence a duas pessoas, cada uma deve declarar a parte que lhe corresponde, salvo quando a declaração conjunta e a titularidade permitam o enquadramento agregado.

Que despesas pode o senhorio deduzir?

Os senhorios podem deduzir algumas despesas relacionadas com o imóvel arrendado, desde que estejam devidamente comprovadas.

Entre as despesas mais comuns estão:

• condomínio;
• obras de conservação e manutenção;
• IMI;
• Imposto do Selo associado ao contrato;
• seguros obrigatórios ou relacionados com o imóvel;
• despesas necessárias para obter ou garantir os rendimentos prediais.

As despesas devem estar ligadas ao imóvel arrendado e ao período em que este esteve arrendado. Também devem estar documentadas com faturas ou comprovativos válidos.

Obras em casa arrendada entram no IRS?

Podem entrar, mas depende do tipo de obra.

Em regra, podem ser consideradas despesas de conservação e manutenção necessárias ao imóvel arrendado. Por exemplo, reparações, substituição de canalização, pintura, arranjos estruturais ou intervenções necessárias para manter o imóvel em condições de utilização.

Já despesas com mobiliário, decoração, eletrodomésticos ou melhorias não diretamente enquadráveis como conservação podem não ser aceites da mesma forma.

O mais seguro é guardar todas as faturas e confirmar se a despesa está corretamente associada ao imóvel arrendado.

As rendas são tributadas a que taxa?

Os rendimentos prediais podem ser tributados autonomamente ou englobados com os restantes rendimentos.

Em muitos casos, aplica-se uma taxa autónoma sobre os rendimentos prediais, mas existem reduções para contratos de arrendamento habitacional de maior duração, dentro das condições legais aplicáveis.

O englobamento pode compensar em alguns casos, sobretudo quando o rendimento global é mais baixo. No entanto, pode ser desvantajoso quando o contribuinte fica sujeito a uma taxa progressiva superior.

Antes de escolher, deve simular as duas opções no Portal das Finanças.

Senhorio tem de declarar rendas não pagas?

Em regra, deve declarar as rendas efetivamente recebidas.

Se o inquilino não pagou determinada renda, essa importância pode não ter de ser declarada como rendimento recebido, desde que a situação esteja devidamente comprovada e enquadrada.

Ainda assim, quando há incumprimentos, atrasos ou acordos de pagamento, convém guardar documentação e, em caso de dúvida, confirmar o tratamento fiscal antes de submeter a declaração.

E se o senhorio estiver dispensado de emitir recibos eletrónicos?

Alguns senhorios podem estar dispensados de emitir recibos de renda eletrónicos, mas isso não significa que não tenham de comunicar rendas.

Nesses casos, pode ser necessário entregar a declaração anual própria, como a Modelo 44, para comunicar as rendas recebidas.

Para o inquilino, esta comunicação é importante porque permite que os valores sejam considerados nas deduções do IRS.

Como declarar rendas recebidas de alojamento local?

As rendas de arrendamento tradicional e os rendimentos de alojamento local não são tratados da mesma forma.

O alojamento local pode ser enquadrado como rendimento empresarial e profissional, normalmente na categoria B, e não como simples rendimento predial da categoria F.

Por isso, se tem alojamento local, deve confirmar se os rendimentos devem ser declarados no Anexo B ou noutro enquadramento, dependendo da sua situação fiscal e da atividade aberta.

Como declarar rendas recebidas do estrangeiro?

Se é residente fiscal em Portugal e recebe rendas de um imóvel localizado no estrangeiro, esses rendimentos também podem ter de ser declarados em Portugal.

Nestes casos, o anexo relevante pode ser o Anexo J, usado para rendimentos obtidos no estrangeiro.

Deve guardar documentação sobre:

• rendas recebidas;
• imposto pago no estrangeiro;
• despesas associadas ao imóvel;
• identificação do país;
• comprovativos fiscais locais.

Quando existem rendimentos internacionais, pode ser importante confirmar se há convenção para evitar dupla tributação.

Como declarar rendas pagas por estudantes deslocados?

As rendas pagas por estudantes deslocados podem ter um enquadramento específico, desde que cumpram os requisitos legais.

Em geral, é necessário que o estudante esteja deslocado relativamente à sua residência habitual e que a despesa seja comunicada corretamente.

Nestes casos, a renda pode estar relacionada com despesas de educação, e não apenas com encargos gerais de habitação. Por isso, é importante confirmar se as faturas ou recibos foram classificados corretamente.

Como declarar rendas em caso de divórcio ou guarda conjunta?

Quando existem alterações familiares, deve confirmar com especial atenção os dados do agregado.

Em caso de divórcio, separação ou guarda conjunta, verifique:

• quem é o titular do contrato de arrendamento;
• quem pagou efetivamente as rendas;
• qual a morada fiscal;
• se há dependentes associados ao agregado;
• se existe residência alternada comunicada;
• se os valores aparecem na declaração certa.

Erros no agregado familiar podem afetar as deduções e o resultado final do IRS.

Que documentos deve guardar?

Mesmo quando os valores aparecem automaticamente, deve guardar documentos relacionados com as rendas.

Se é inquilino, guarde:

• contrato de arrendamento;
• recibos de renda;
• comprovativos de pagamento;
• comunicações com o senhorio;
• comprovativos de morada fiscal, se necessário.

Se é senhorio, guarde:

• contrato de arrendamento;
• recibos emitidos;
• comprovativos de rendas recebidas;
• faturas de despesas do imóvel;
• comprovativos de IMI, condomínio, seguros e obras;
• comunicações de alteração ou cessação do contrato.

A Autoridade Tributária pode pedir esclarecimentos ou comprovativos mais tarde.

Erros comuns ao declarar rendas no IRS

Um erro comum dos inquilinos é assumir que as rendas aparecem sempre automaticamente. Podem não aparecer se o contrato não estiver registado, se os recibos não tiverem sido emitidos corretamente ou se houver erro no NIF.

Outro erro é incluir despesas que não são rendas, como caução, água, luz ou internet.

Do lado dos senhorios, um erro frequente é declarar valores recebidos sem deduzir despesas elegíveis. Isso pode levar a pagar mais imposto do que seria necessário.

Também é comum esquecer rendas recebidas em imóveis detidos em copropriedade ou declarar valores sem respeitar a quota-parte de cada proprietário.

Posso corrigir rendas depois de entregar o IRS?

Sim. Se entregar a declaração e depois perceber que há um erro, pode ser necessário submeter uma declaração de substituição.

Isto pode acontecer se:

• esqueceu rendas recebidas;
• as rendas pagas não foram consideradas;
• declarou valores errados;
• esqueceu despesas dedutíveis;
• usou o anexo errado;
• aceitou o IRS Automático sem verificar os dados.

Quanto mais cedo corrigir, melhor. Uma correção feita dentro dos prazos legais reduz o risco de problemas, atrasos ou penalizações.

Vale a pena simular antes de entregar?

Sim. A simulação é essencial.

Se é inquilino, a simulação ajuda a perceber se as rendas estão a ser consideradas nas deduções.

Se é senhorio, a simulação permite perceber o impacto das rendas no imposto final e comparar, quando aplicável, a tributação autónoma com o englobamento.

Antes de submeter, confirme sempre:

• anexos preenchidos;
• valores declarados;
• despesas dedutíveis;
• opção de tributação;
• IBAN;
• agregado familiar;
• resultado da simulação.

Precisa de ajuda para dar o próximo passo?

Declarar rendas no IRS é simples quando os dados estão corretos, mas pode tornar-se confuso quando há contratos, recibos, despesas, imóveis em copropriedade ou rendimentos prediais para declarar.

Se é inquilino, confirme se as rendas pagas estão bem comunicadas. Se é senhorio, garanta que declara os rendimentos e despesas de forma correta.

E se está a organizar as suas finanças, a preparar a compra de casa ou a avaliar uma solução de crédito habitação, A Casa dos Financiamentos pode ajudar.

Analisamos o seu caso, comparamos propostas bancárias e acompanhamos todo o processo para encontrar uma solução ajustada aos seus objetivos.

Tudo sem custos e com acompanhamento especializado.

Perguntas frequentes sobre declarar rendas no IRS

1. Como declarar rendas no IRS se sou inquilino?

Deve confirmar se as rendas pagas pela sua habitação permanente aparecem no Anexo H da declaração de IRS. Se os valores estiverem corretos, basta confirmar. Se houver erros ou omissões, pode ser necessário corrigir a informação e guardar os comprovativos.

2. Em que anexo se declaram rendas pagas?

As rendas pagas pelo inquilino são consideradas no Anexo H, relativo a benefícios fiscais e deduções à coleta. É aí que entram os encargos com imóveis, incluindo rendas de habitação permanente.

3. Como declarar rendas recebidas como senhorio?

As rendas recebidas devem ser declaradas no Anexo F da declaração Modelo 3, como rendimentos prediais da categoria F. Deve indicar os valores recebidos, identificar o imóvel e declarar as despesas dedutíveis, quando aplicável.

4. Posso deduzir rendas no IRS?

Sim, desde que se trate de rendas de habitação permanente, com contrato registado e valores comunicados à Autoridade Tributária. A dedução corresponde a uma percentagem das rendas pagas, dentro dos limites legais aplicáveis.

5. O que fazer se as rendas não aparecem no IRS?

Deve confirmar se o contrato está registado, se os recibos foram emitidos corretamente e se os valores estão associados ao seu NIF. Se houver erro, fale com o senhorio e confirme a informação no Portal das Finanças antes de submeter a declaração.