Como renegociar o spread com o banco?
Renegociar o spread do crédito habitação pode ajudar a reduzir a prestação mensal e o custo total do empréstimo. Quando as condições do contrato deixam de acompanhar o mercado, vale a pena falar com o banco e perceber se existe margem para melhorar a proposta.
No entanto, baixar o spread não depende apenas da vontade do cliente. A renegociação exige acordo entre o cliente e a instituição de crédito, e deve ser analisada em conjunto com a TAEG, o MTIC, os seguros e restantes encargos do contrato.
Neste artigo, explicamos quando faz sentido renegociar o spread, que argumentos pode usar junto do banco e o que deve comparar antes de aceitar uma nova proposta.
O que é o spread no crédito habitação?
O spread é uma das componentes da taxa de juro do crédito habitação. Nos contratos com taxa variável, soma-se ao indexante, normalmente a Euribor, para definir a taxa aplicada ao empréstimo.
Nos contratos de taxa mista, o spread torna-se especialmente relevante quando termina o período inicial de taxa fixa e o contrato passa para taxa variável. Já nos contratos de taxa fixa, a taxa é definida pela instituição para o período contratado, pelo que a comparação deve ser feita através da TAN, da TAEG, do MTIC e dos restantes encargos.
O que significa renegociar o spread?
Renegociar o spread significa pedir ao banco uma redução da margem aplicada ao seu crédito habitação. Esta redução pode ter impacto direto na prestação mensal, sobretudo em contratos de taxa variável ou quando termina o período inicial de taxa fixa numa taxa mista.
Por exemplo, se contratou um crédito habitação há alguns anos com um spread de 1,5% e atualmente existem propostas no mercado com spreads mais baixos, pode tentar negociar com o banco uma redução. Mesmo uma diferença aparentemente pequena pode representar uma poupança relevante ao longo do contrato.
Ainda assim, o spread não deve ser analisado isoladamente. Uma proposta com spread mais baixo pode estar associada à subscrição facultativa de produtos como seguros, cartões ou contas. Antes de aceitar qualquer alteração, compare sempre a TAEG, o MTIC, a prestação mensal e o custo dos produtos associados.
Quando faz sentido renegociar o spread?
Faz sentido renegociar o spread quando as condições do seu crédito deixaram de ser competitivas face ao mercado. Isto pode acontecer se contratou o empréstimo numa fase de spreads mais elevados, se o seu perfil financeiro melhorou ou se outros bancos estão a apresentar propostas mais vantajosas.
Também pode ser uma boa altura para negociar se aumentou os seus rendimentos, reduziu outros créditos, melhorou a taxa de esforço ou passou a ter uma situação profissional mais estável. Para o banco, um cliente com menor risco pode justificar melhores condições.
Outro momento importante é quando termina um período promocional ou uma taxa fixa inicial. Muitos contratos de taxa mista começam com uma taxa mais baixa durante dois, três ou cinco anos. Antes desse período terminar, é prudente analisar alternativas e perceber se o crédito continua competitivo.
O banco é obrigado a baixar o spread?
Não. O banco não é obrigado a aceitar a redução do spread. A renegociação das condições do crédito só acontece se houver acordo entre o cliente e a instituição financeira.
Ainda assim, o cliente pode pedir a revisão das condições do contrato. Ao longo da vida do empréstimo, podem ser renegociados vários elementos, como o spread, o prazo do indexante, o regime da taxa de juro, o prazo de amortização ou a modalidade de reembolso.
Importa também saber que as instituições de crédito não podem cobrar comissões pela renegociação de contratos de crédito. Além disso, não podem fazer depender a renegociação da contratação de novos produtos ou serviços financeiros. Isto significa que o banco pode recusar a alteração, mas não pode cobrar-lhe uma comissão apenas por renegociar.
Como preparar a renegociação?
Antes de contactar o banco, deve reunir informação sobre o seu crédito atual. Confirme o spread, a TAN, a TAEG, o MTIC, o prazo restante, o capital em dívida, os seguros associados e os produtos contratados.
Depois, compare com o mercado. Peça simulações a outras instituições ou fale com um intermediário de crédito para perceber que propostas existem para o seu perfil. Se tiver uma proposta concreta de outro banco, terá um argumento mais forte para negociar com a sua instituição atual.
Também deve analisar os seguros. Em muitos contratos, o spread bonificado depende da contratação de seguro de vida, seguro multirriscos ou outros produtos associados. Esses produtos podem compensar, mas também podem tornar o crédito mais caro. O importante é perceber se a bonificação no spread justifica o custo total desses produtos.
Que argumentos usar junto do banco?
Ao pedir a renegociação, o objetivo é mostrar que o seu perfil é atrativo e que existem alternativas melhores no mercado.
Pode usar argumentos como:
- tem cumprido sempre o pagamento das prestações;
- tem rendimentos estáveis;
- reduziu outros créditos;
- a sua taxa de esforço melhorou;
- existem propostas concorrentes com melhor spread ou menor custo total;
- pretende manter-se no banco, mas precisa de condições mais competitivas.
O ideal é não pedir apenas “uma redução do spread”. Deve apresentar dados concretos. Por exemplo: “Tenho uma proposta com spread inferior, TAEG mais baixa e prestação mais competitiva. Gostaria de perceber se o banco consegue rever as condições atuais.”
Esta abordagem mostra que está informado e que pode transferir o crédito se não houver abertura para negociar.
O que comparar antes de aceitar a proposta?
Se o banco aceitar rever o spread, não olhe apenas para a nova prestação. Analise a proposta completa.
Compare a TAEG, que mostra o custo anual do crédito incluindo juros e encargos, e o MTIC, que indica quanto pagará no total ao longo do contrato. Verifique também se a redução do spread depende de produtos já previstos no contrato e quanto esses produtos custam.
Uma redução do spread pode parecer vantajosa, mas perder interesse se os seguros, cartões ou contas associados tiverem custos elevados. O objetivo deve ser reduzir o custo total do crédito, não apenas baixar uma componente da taxa.
Se tiver dúvidas sobre qual proposta é realmente mais vantajosa, A Casa dos Financiamentos pode ajudar a comparar a TAEG, o MTIC, os seguros e os restantes encargos, para que a decisão não seja tomada apenas com base no spread ou na prestação mensal.
E se o banco recusar?
Se o banco recusar baixar o spread ou apresentar uma proposta pouco competitiva, pode avaliar a transferência do crédito habitação para outra instituição. Transferir o crédito permite liquidar o empréstimo atual e contratar um novo crédito noutro banco, com condições potencialmente mais vantajosas.
A transferência pode envolver custos, como comissão de reembolso antecipado, despesas legais, avaliação do imóvel ou outros encargos. Em regra, no crédito habitação, a comissão máxima de reembolso antecipado é de 0,5% do capital reembolsado em contratos com taxa variável e de 2% em contratos com taxa fixa, salvo se o contrato prever uma comissão inferior ou isenção.
Antes de avançar, compare sempre a poupança estimada com os custos da transferência. Em alguns casos, a mudança compensa claramente. Noutros, pode fazer mais sentido continuar a negociar com o banco atual.
Como A Casa dos Financiamentos pode ajudar
Renegociar o spread pode parecer simples, mas comparar propostas, analisar custos e perceber o verdadeiro impacto de cada condição exige tempo e conhecimento do mercado.
A Casa dos Financiamentos ajuda-o a analisar o seu crédito atual, comparar propostas de diferentes instituições e perceber se existe margem para baixar o spread, reduzir a prestação mensal ou melhorar as condições gerais do contrato.
Se já tem crédito habitação, podemos avaliar se faz sentido renegociar ou transferir o crédito para outro banco. Se está a comprar casa, ajudamos a encontrar uma solução de financiamento ajustada ao seu perfil desde o início.