Crédito habitação: novas regras entram em vigor em agosto

Quem está a pensar comprar casa vai encontrar novas regras no acesso ao crédito a partir de 1 de agosto de 2026. O Banco de Portugal reviu a sua Recomendação Macroprudencial para novos contratos de crédito a consumidores, com impacto direto no crédito habitação e também no crédito ao consumo.

A principal alteração está na taxa de esforço, também conhecida como DSTI. O limite recomendado baixa de 50% para 45%, o que significa que os bancos passam a ter menos margem para aprovar financiamentos a famílias cuja prestação já representa uma parte elevada do rendimento mensal.

Ao mesmo tempo, o Banco de Portugal simplifica os prazos máximos do crédito habitação. Os mutuários com idade igual ou inferior a 35 anos podem ter acesso a prazos até 40 anos, enquanto os mutuários com mais de 35 anos ficam limitados a prazos até 35 anos.

O que muda a partir de 1 de agosto?

A partir de 1 de agosto de 2026, as novas regras aplicam-se aos contratos cuja avaliação de solvabilidade do mutuário ocorra a partir dessa data. Ou seja, o momento relevante não é apenas a escritura ou a assinatura final do contrato, mas sim a data em que o banco avalia a capacidade financeira do cliente.

A mudança mais importante é a redução do limite recomendado da taxa de esforço de 50% para 45%. Este indicador mede o peso das prestações mensais de crédito no rendimento mensal do agregado familiar.

Desta forma, o limite recomendado do rácio entre as prestações de crédito e o rendimento mensal passa de 50% para 45%. Na prática, os bancos terão de ser mais prudentes na aprovação de crédito quando o cliente já está muito próximo do limite da sua capacidade financeira.

Taxa de esforço a 45%: o que significa na prática?

A taxa de esforço mostra que percentagem do rendimento mensal é usada para pagar créditos. Por exemplo, se um agregado familiar tiver um rendimento líquido mensal de 2.000 euros, uma taxa de esforço de 45% corresponde a cerca de 900 euros em prestações mensais.

Neste cálculo entram as prestações de créditos já existentes com plano de reembolso definido, como crédito habitação, crédito automóvel, crédito pessoal ou outros empréstimos. No caso de cartões de crédito ou linhas de crédito, o tratamento pode depender da existência de um plano de pagamento definido e da avaliação feita pela instituição.

Isto significa que uma família pode ter rendimento suficiente para pagar a prestação da casa, mas ficar limitada por já ter outros encargos mensais. Um crédito automóvel, um crédito pessoal ou outras dívidas podem reduzir a margem disponível para aprovação do crédito habitação.

Os prazos máximos também mudam

Outra alteração importante está nos prazos máximos do crédito habitação. Passam a existir apenas dois limites principais: até 40 anos para mutuários com idade igual ou inferior a 35 anos e até 35 anos para mutuários com mais de 35 anos. Nos contratos com mais do que um mutuário, conta a idade do mutuário mais velho.

Esta alteração pode beneficiar quem tem entre 30 e 35 anos, já que passa a poder ter acesso a um prazo máximo de 40 anos. Um prazo mais longo pode reduzir a prestação mensal e ajudar a baixar a taxa de esforço.

No entanto, há um ponto essencial: aumentar o prazo reduz a prestação, mas aumenta o custo total do crédito. Quanto mais longo for o empréstimo, mais juros tende a pagar ao longo do contrato.

O que acontece ao financiamento máximo?

Os limites gerais do LTV mantêm-se como um dos critérios importantes na concessão de crédito. O LTV mede a relação entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia.

Para habitação própria e permanente, o limite recomendado continua a ser mais favorável do que para outras finalidades. No entanto, há uma alteração relevante: deixa de existir o limite especial de 100% de LTV para aquisição de imóveis detidos pelas próprias instituições financeiras. Nestes casos, passa a aplicar-se o regime geral dos limites ao LTV.

Na prática, a avaliação bancária continua a ter um papel decisivo. Se a avaliação do imóvel for inferior ao preço de compra, o banco pode calcular o financiamento com base no valor mais baixo, obrigando o comprador a reforçar a entrada.

Importa ainda distinguir estas regras gerais de regimes específicos, como a garantia pública para jovens, que pode permitir financiamento até 100% em determinadas condições. Ainda assim, mesmo nesses casos, o banco continua a avaliar a taxa de esforço, os rendimentos, o imóvel e o risco da operação.

O crédito habitação vai ficar mais difícil?

Para alguns compradores, sim. As novas regras podem tornar a aprovação mais exigente, especialmente nos casos em que a taxa de esforço já está próxima do limite recomendado.

Quem procura financiamento elevado, tem pouca poupança para entrada ou já possui outros créditos ativos pode sentir mais dificuldades. Nestes casos, o banco pode pedir uma entrada inicial maior, reduzir o montante aprovado ou propor condições diferentes das inicialmente esperadas.

Antes de avançar com um pedido de crédito, pode ser útil fazer uma análise prévia da sua taxa de esforço e perceber até que montante poderá ser financiado. A Casa dos Financiamentos pode ajudar nesta fase, comparando diferentes cenários antes de submeter o processo ao banco.

Como aumentar as hipóteses de aprovação?

Antes de pedir crédito habitação, vale a pena preparar o processo. Reduzir ou liquidar outros créditos pode melhorar a taxa de esforço. Ter uma entrada inicial maior também ajuda, porque reduz o montante a financiar e pode tornar a proposta menos arriscada para o banco.

Também é importante comparar propostas de várias instituições. O spread é relevante, mas não deve ser analisado isoladamente. A TAEG, o MTIC, os seguros, as comissões e o tipo de taxa podem alterar bastante o custo real do crédito.

Nesta fase, o apoio de um intermediário de crédito pode fazer diferença. Podemos ajudá-lo a preparar o processo, analisar a taxa de esforço, comparar propostas de vários bancos e perceber que ajustes podem aumentar as hipóteses de aprovação.

Como A Casa dos Financiamentos pode ajudar

Com regras mais exigentes, preparar bem o pedido de crédito habitação torna-se ainda mais importante. A Casa dos Financiamentos ajuda-o a analisar a sua taxa de esforço, comparar propostas de diferentes bancos e perceber qual a solução mais adequada ao seu perfil.

Se está a pensar comprar casa, entre em contacto connosco. Podemos ajudá-lo a simular diferentes cenários, preparar a documentação e encontrar financiamento com condições competitivas.

O objetivo é simples: ajudá-lo a conseguir crédito habitação com boas condições, sem colocar em risco o equilíbrio do seu orçamento.