Garantia pública no crédito habitação jovem: tudo o que precisa de saber
Comprar casa sem entrada inicial? Para muitos jovens, esta possibilidade parecia um mito — até à chegada da garantia pública para crédito habitação. Com esta medida, jovens até aos 35 anos podem finalmente dar o passo da independência, mesmo sem poupanças avultadas.
Neste artigo, A Casa dos Financiamentos responde às perguntas mais frequentes sobre o apoio que permite comprar casa com 100% de financiamento bancário.
O que é a garantia pública para crédito habitação?
É um mecanismo criado pelo Estado que permite aos jovens comprar a primeira casa com financiamento até 100% — ou seja, sem necessidade de entrada inicial. Para isso, o Estado funciona como fiador de uma parte do crédito (até 15%).
Mas atenção: não se trata de um subsídio nem de dinheiro entregue pelo Estado. A garantia só entra em ação caso haja incumprimento no pagamento do empréstimo.
Quem pode pedir este apoio?
A medida é destinada a jovens entre os 18 e os 35 anos que queiram comprar a primeira habitação própria e permanente. Além da idade, é necessário cumprir todos estes requisitos:
- Ter residência fiscal em Portugal;
- Não ser proprietário (nem coproprietário) de qualquer imóvel;
- Ter rendimentos até ao 8.º escalão do IRS (cerca de 80.000€/ano);
- Não ter dívidas às Finanças ou à Segurança Social;
- O imóvel não pode ultrapassar os 450 mil euros;
- O crédito tem de ser usado para compra de habitação própria e permanente.
A partir de quando posso pedir?
A legislação entrou em vigor a 28 de setembro de 2024. Os bancos têm até 60 dias úteis para adaptar os seus sistemas e aderir ao protocolo.
Ou seja, na prática, este apoio deverá estar disponível nos bancos aderentes a partir de janeiro de 2025.
Os bancos são obrigados a aderir?
Não. A adesão é voluntária. Por isso, nem todos os bancos vão disponibilizar crédito com garantia pública.
Antes de avançar com o processo, confirme se a instituição financeira em causa aderiu à medida.
Qual é o limite do valor do imóvel?
O valor máximo da operação com garantia pública é 450.000€.
No entanto, cada caso será avaliado individualmente pelos bancos. A taxa de esforço continua a ser um critério fundamental — por norma, recomenda-se que não ultrapasse os 35% do rendimento líquido mensal.
Até quando posso beneficiar da medida?
A medida estará em vigor até 31 de dezembro de 2026, podendo ser prorrogada pelo Governo no futuro.
E se já tiver herdado parte de um imóvel?
Nesse caso, não poderá beneficiar da garantia pública, mesmo que se trate de uma pequena percentagem de herança.
A medida é exclusiva para quem não tem qualquer direito de propriedade — total ou parcial — sobre imóveis.
Durante quanto tempo o Estado serve de fiador?
A garantia estatal tem a duração máxima de 10 anos, a contar da assinatura do contrato de crédito.
Posso perder o direito à garantia pública?
Sim. Existem situações que fazem caducar a garantia:
- Venda do imóvel;
- Alteração do uso do imóvel (por exemplo, colocá-lo no mercado de arrendamento);
- Decurso dos 10 anos previstos por lei.
Até quando posso beneficiar da medida?
A medida estará em vigor até 31 de dezembro de 2026, podendo ser prorrogada pelo Governo no futuro.
E se entrar em incumprimento?
Se deixar de pagar a prestação, o banco aciona a garantia pública — e o Estado cobre até 15% da dívida.
No entanto, isso não elimina a sua responsabilidade perante o banco. Continuará a ter de pagar a dívida, como qualquer outro cliente, mesmo que o Estado tenha intervindo.
Posso renegociar o crédito durante o período da garantia?
Sim. É possível renegociar condições com o banco (como taxa de juro ou prazo), fazer amortizações ou até transferir o crédito para outra instituição — sem perder a garantia pública.
O único limite é que a garantia nunca poderá ser alargada para além dos 10 anos.
Qual a diferença entre ter ou não a garantia pública?
- Com garantia pública: pode obter 100% de financiamento, mesmo sem capitais próprios.
- Sem garantia pública: os bancos só podem financiar até 90% do valor do imóvel — precisará de, pelo menos, 10% de entrada.
Já comprei casa. Posso pedir a garantia agora?
Não. A medida não tem efeitos retroativos. Só pode beneficiar da garantia pública quem ainda não celebrou o contrato de crédito.
Posso acumular com a isenção de IMT e Imposto do Selo?
Sim. A garantia pública é compatível com a isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens até 35 anos.
Se cumpre os requisitos de ambos os apoios, pode beneficiar em simultâneo.
Saiba mais sobre a isenção de IMT para jovens.
Dê o próximo passo com A Casa dos Financiamentos
Se tem menos de 35 anos e está a tentar comprar a sua primeira casa, esta medida pode ser uma ajuda decisiva para dar o primeiro passo — sobretudo se não tem poupanças suficientes para a entrada inicial.
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