Comprar casa é um dos maiores sonhos para muitos portugueses — mas também um dos maiores desafios. Os preços continuam altos, e a necessidade de dar uma entrada inicial trava muitos planos. Afinal, quanto é que os bancos podem realmente financiar? E será possível comprar casa com 100% de financiamento?
Neste artigo, explicamos os limites legais do crédito habitação e revelamos como os jovens até 35 anos podem beneficiar de apoios do Estado para financiar a totalidade da compra.
Até quanto pode o banco financiar?
Os bancos seguem regras do Banco de Portugal, que definem limites ao montante que podem emprestar consoante a finalidade da compra:
- Habitação própria e permanente: até 90%
- Segunda habitação ou investimento: até 80%
Estes limites são calculados com base no menor valor entre o preço de compra e o valor de avaliação do imóvel — e não no maior.
Exemplo prático:
Se comprar uma casa por 250.000€ e a avaliação for de 230.000€, o banco pode financiar no máximo 207.000€ (90% de 230.000€). Terá de cobrir os restantes 43.000€ com capitais próprios.
E se for para uma segunda casa?
Se pretende comprar uma casa de férias ou um imóvel para arrendar, o financiamento é mais limitado: o LTV máximo é de 80%.
Isto significa que terá de garantir pelo menos 20% do valor com fundos próprios. Além disso, como o risco de incumprimento é maior em créditos para segunda habitação, os bancos tendem a ser mais exigentes na análise do seu perfil.
Há exceções? Sim, há casos com 100% de financiamento.
Apesar dos limites definidos, existem duas situações em que é possível obter crédito habitação com 100% de financiamento:
1. Compra de imóveis pertencentes ao banco
Quando um banco vende imóveis da sua carteira (por exemplo, provenientes de processos de penhora), pode oferecer financiamento total — desde que o crédito seja feito com essa mesma instituição.
2. Crédito habitação jovem com Garantia Pública
É a opção mais relevante atualmente para quem tem até 35 anos e vai comprar a primeira habitação própria e permanente. Neste caso, o Estado cobre até 15% do valor da casa, atuando como fiador.
Crédito habitação Jovem com Garantia Pública: como funciona?
Desde 2024, jovens até aos 35 anos podem pedir um crédito com 100% de financiamento, desde que preencham certos critérios. O Estado disponibiliza uma garantia pública de até 15%, o que permite ao banco financiar o restante sem exigir entrada inicial.
Vantagens adicionais:
- Isenção de IMT e Imposto do Selo
- Apoio válido por até 10 anos
- Disponível em bancos aderentes (contacte-nos e saiba quais)
Requisitos para beneficiar do Crédito Habitação Jovem – 100% de financiamento
- Ter entre 18 e 35 anos (ambos os membros do casal, se aplicável)
- Não ter outro imóvel em seu nome
- A compra deve ser para primeira habitação própria e permanente
- Valor máximo do imóvel: 450.000€
- Rendimento coletável até 80.000€/ano
- Não ter dívidas ao Fisco ou à Segurança Social
- Nunca ter usado este apoio anteriormente
Documentos necessários para pedir Crédito Habitação Jovem
Para avançar com o pedido, são necessários:
- Cartão de Cidadão e certidão de domicílio fiscal
- Nota de liquidação de IRS ou prova de rendimentos
- Certidões de não dívida (Finanças e Segurança Social)
- Comprovação de que não tem casa em seu nome
- Caderneta predial e valor da casa
- Declaração a confirmar que se trata da primeira habitação
Importante: os limites são máximos — mas nem todos os bancos chegam lá
Mesmo nos casos em que a lei permite 90% ou 80% de LTV, o banco pode decidir emprestar menos, com base na sua avaliação de risco, taxa de esforço ou perfil financeiro. Por isso, é fundamental comparar propostas de várias instituições e simular diferentes cenários.
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FAQ — Perguntas frequentes
1. O que é o LTV no crédito habitação?
É o rácio entre o montante do crédito e o valor do imóvel. Define quanto o banco pode financiar e é limitado por lei a 90% para habitação própria e 80% para outros fins.
2. O banco financia sempre 90% da compra da casa?
Não. Esse é o limite máximo, mas o banco pode emprestar menos consoante o seu perfil financeiro e o valor da avaliação do imóvel.
3. É possível comprar casa sem dar entrada?
Sim, através do crédito habitação jovem com Garantia Pública ou comprando um imóvel do próprio banco com 100% financiamento.
4. Quem pode aceder à Garantia Pública do Estado?
Jovens entre os 18 e 35 anos, com rendimento até 80.000€/ano, sem casa própria e que comprem a primeira habitação até 450.000€.
5. Como saber qual o melhor banco para o meu caso?
A melhor forma é comparar várias propostas. A Casa dos Financiamentos faz essa comparação por si, de forma personalizada e sem custos.