Crédito habitação com taxa mista: como funciona?

As propostas de crédito habitação nem sempre são fáceis de comparar. A prestação mensal pode parecer atrativa, a taxa pode parecer competitiva e, ainda assim, haver diferenças importantes entre modalidades de financiamento.

Uma das opções que mais tem ganhado destaque é o crédito habitação com taxa mista. Esta solução combina um período inicial de taxa fixa com um período posterior de taxa variável, permitindo alguma estabilidade nos primeiros anos e maior exposição à Euribor numa fase seguinte.

Neste artigo, explicamos como funciona a taxa mista no crédito habitação, quais são as principais vantagens, que riscos deve considerar e em que situações pode fazer sentido escolher esta modalidade.

O que é a taxa mista no crédito habitação?

A taxa mista é uma modalidade de crédito habitação que combina dois períodos diferentes: primeiro, um período com taxa fixa; depois, um período com taxa variável.

Durante o período inicial, a prestação é calculada com base numa taxa fixa definida na proposta e no contrato. Esse período varia consoante a instituição e a campanha em vigor, sendo comum encontrar soluções de 2, 3, 5 ou 10 anos.

Depois desse período inicial, o crédito passa normalmente para taxa variável, indexada à Euribor, acrescida do spread contratado.

Ou seja, a taxa mista funciona como uma solução intermédia entre a taxa fixa e a taxa variável. Dá alguma previsibilidade no início do contrato, mas não fixa necessariamente a prestação até ao fim do empréstimo.

Se ainda está a comparar opções, pode consultar também o artigo sobre taxa fixa ou variável no crédito habitação.

Como funciona a taxa mista na prática?

Imagine que contrata um crédito habitação a 35 anos com taxa mista fixa durante os primeiros 5 anos.

Durante esses 5 anos, a sua prestação será calculada com base na taxa acordada no contrato. Mesmo que a Euribor suba ou desça nesse período, a sua prestação não será diretamente afetada por essa variação.

Quando termina o período fixo, o crédito passa para taxa variável. A partir desse momento, a prestação passa a depender da Euribor aplicável e do spread contratado.

Por exemplo:

primeiros 5 anos: taxa fixa definida no contrato;
anos seguintes: Euribor + spread;
prestação inicial: mais previsível;
prestação futura: pode subir ou descer.

É por isso que a taxa mista deve ser analisada com atenção. A prestação inicial pode parecer confortável, mas é essencial perceber o que acontece depois do período fixo.

Quais são as vantagens da taxa mista?

A principal vantagem da taxa mista é a estabilidade inicial.

Durante o período de taxa fixa, sabe com maior previsibilidade quanto vai pagar todos os meses. Isto pode ser importante nos primeiros anos após a compra de casa, quando existem muitas despesas associadas à entrada, impostos, escritura, mobília, mudanças ou pequenas obras.

Outra vantagem é a possibilidade de beneficiar de uma taxa inicial competitiva. Em alguns momentos do mercado, os bancos apresentam campanhas de taxa mista com condições atrativas para os primeiros anos.

A taxa mista também pode ser interessante para quem quer evitar uma exposição imediata à Euribor, mas não pretende ficar preso a uma taxa fixa durante todo o contrato.

Resumindo, pode ser uma boa opção para quem procura:

maior previsibilidade nos primeiros anos;
proteção temporária contra subidas da Euribor;
uma prestação inicial mais estável;
flexibilidade futura para renegociar, amortizar ou transferir o crédito.

Se está a analisar propostas, veja também como escolher a melhor proposta de crédito habitação.

Quais são os riscos da taxa mista?

O principal risco da taxa mista está no fim do período fixo.

Quando o crédito passa para taxa variável, a prestação pode aumentar se a Euribor estiver mais alta nessa altura. Muitas pessoas focam-se na prestação inicial e esquecem-se de analisar o cenário futuro.

Outro risco é aceitar uma proposta apenas porque a prestação dos primeiros anos é mais baixa. Uma boa proposta não deve ser avaliada apenas pela prestação inicial, mas também pela TAEG, MTIC, spread, seguros, comissões e condições após o período fixo.

Também deve verificar se existem produtos associados obrigatórios ou facultativos, como seguros, cartões, contas pacote ou domiciliação de ordenado. Estes produtos podem influenciar o custo total do crédito.

Antes de decidir, deve perguntar:

quanto vou pagar durante o período fixo?
quanto posso pagar depois, se a Euribor subir?
qual é a TAEG da proposta?
qual é o MTIC?
que seguros e produtos estão associados?
posso renegociar ou transferir o crédito mais tarde?

Para perceber melhor o custo total, pode ler o artigo sobre o que é o MTIC no crédito habitação.

Taxa mista, taxa fixa e taxa variável: qual a diferença?

A diferença está na forma como a taxa de juro é aplicada ao longo do contrato.

Na taxa fixa, a taxa mantém-se igual durante o período contratado. Isto dá mais estabilidade, porque a prestação não muda por causa da Euribor durante esse prazo. Em contrapartida, pode começar com uma taxa mais elevada ou ter menos flexibilidade em determinadas situações.

Na taxa variável, a prestação muda de acordo com a evolução da Euribor. Se a Euribor descer, a prestação pode baixar. Se subir, a prestação também pode aumentar.

Na taxa mista, existe uma combinação das duas: primeiro uma taxa fixa durante um período inicial e, depois, taxa variável até ao final do contrato.

A taxa mista pode ser vista como uma solução de equilíbrio. Não dá a estabilidade total de uma taxa fixa até ao fim, mas também não expõe o cliente à variação da Euribor logo desde o início.

Quando pode compensar escolher taxa mista?

A taxa mista pode compensar quando valoriza estabilidade nos primeiros anos, mas quer manter alguma flexibilidade no futuro.

Pode fazer sentido, por exemplo, se está a comprar a primeira casa e quer evitar surpresas na prestação logo nos primeiros anos. Também pode ser útil se acredita que a Euribor poderá descer no futuro, mas prefere proteger-se durante uma fase inicial.

Esta modalidade também pode ser interessante para quem planeia rever o crédito ao fim de alguns anos. Se, quando terminar o período fixo, existirem melhores condições no mercado, poderá analisar uma renegociação ou transferência do crédito.

No entanto, a taxa mista não é automaticamente a melhor opção. Depende sempre do seu perfil, rendimentos, estabilidade profissional, taxa de esforço, prazo do empréstimo e tolerância ao risco.

Se a sua prioridade é previsibilidade máxima, talvez prefira uma taxa fixa mais longa. Se aceita maior variação em troca de possível poupança, a taxa variável pode fazer sentido. Se quer equilíbrio, a taxa mista pode ser uma boa solução.

A taxa mista pode ser renegociada ou transferida?

Exemplo meramente ilustrativo: imagine duas propostas para um crédito habitação de 200.000€ a 30 anos.

Proposta A

Prestação mensal: 850€
TAEG: 4,1%
MTIC: 310.000€

Proposta B

Prestação mensal: 835€
TAEG: 4,4%
MTIC: 322.000€

À primeira vista, a Proposta B parece melhor, porque tem uma prestação mensal mais baixa. Mas o MTIC é superior, o que significa que, ao longo do contrato, poderá pagar mais no total.

Isto pode acontecer porque a diferença mensal é pequena, mas os custos acumulados ao longo de muitos anos tornam-se relevantes.

É aqui que o MTIC se torna útil. Este indicador ajuda a evitar decisões baseadas apenas na prestação mensal.

Taxa mista é uma boa escolha para o seu crédito habitação?

A taxa mista pode ser uma boa escolha para quem procura estabilidade inicial, mas não quer fechar totalmente a porta a condições futuras mais favoráveis.

É uma solução especialmente interessante para quem quer previsibilidade nos primeiros anos da compra, mas aceita que a prestação possa mudar mais tarde, quando o crédito passar para taxa variável.

Ainda assim, a decisão deve ser feita com base numa análise completa. Compare a TAEG, o MTIC, a prestação atual, a prestação futura estimada, os seguros, as comissões e o impacto na sua taxa de esforço.

A melhor opção não é igual para todos. Depende do seu perfil, da sua estabilidade financeira e da forma como lida com o risco.

Está a pensar pedir crédito habitação?

Se está a pensar pedir crédito habitação e quer perceber se a taxa mista é a melhor opção para o seu caso, A Casa dos Financiamentos pode ajudar.

Analisamos o seu perfil, comparamos propostas de diferentes instituições e ajudamos a interpretar indicadores como TAN, TAEG, MTIC, spread, seguros e condições futuras do contrato.

Assim, consegue tomar uma decisão mais informada e evitar escolher uma proposta apenas pela prestação inicial.

Fale connosco e descubra como podemos ajudar a encontrar uma solução de crédito habitação adequada ao seu perfil, com acompanhamento próximo em todas as fases do processo.