O debate sobre o acesso à habitação tem estado no centro da agenda pública, sobretudo no que diz respeito aos jovens. Entre preços elevados e custos de entrada significativos, comprar a primeira casa tornou-se um desafio real.
Uma das medidas que ganhou maior relevância é o IMT Jovem, que isenta de imposto quem tem até 35 anos e compra a sua primeira habitação própria e permanente. Com o Orçamento do Estado para 2026, este regime deverá ser reforçado, trazendo novas oportunidades para reduzir os encargos fiscais no momento da compra.
O que é a Isenção de IMT Jovem
O regime IMT Jovem aplica-se a compradores com 35 anos ou menos que adquiram a primeira habitação própria e permanente.
A isenção cobre dois impostos, até ao limite anual definido:
- IMT
- Imposto do Selo de 0,8% sobre a compra
Abaixo do limite, o comprador não paga nenhum destes impostos. Acima do limite, existe isenção parcial: apenas o valor que excede o limite é tributado.
Novos limites previstos para 2026
O limite atual (2025) é de 324.058 euros.
Para 2026, está prevista a atualização em cerca de 2%, para aproximadamente 330.539 euros, valor que será confirmado com a publicação oficial das novas tabelas de IMT.
Até esse limite, o comprador beneficia de isenção total.
No caso de imóveis acima desse valor, a isenção mantém-se, mas apenas até ao limite, sendo o excedente tributado segundo as taxas normais (8% no escalão imediatamente seguinte, até cerca de 660.982 € em 2026).
Quanto é possível poupar
A poupança é particularmente relevante porque inclui dois impostos que são pagos de uma só vez.
Exemplo simplificado:
- Num imóvel de 300.000 euros, os impostos (IMT + Imposto do Selo de 0,8%) podem representar vários milhares de euros.
- Com o IMT Jovem, desde que o preço esteja dentro do limite, estes impostos passam a zero.
Mesmo em imóveis ligeiramente acima do limite, apenas o valor excedente é tributado, o que reduz de forma significativa o encargo final.
Quem pode beneficiar
Para usufruir da isenção, é necessário cumprir todos os requisitos:
- Ter 35 anos ou menos na data da escritura
- Comprar a primeira habitação própria e permanente
- Não ser, nem ter sido nos últimos três anos, proprietário de qualquer imóvel habitacional (incluindo quotas herdadas)
- Não ser considerado dependente para efeitos de IRS no ano da aquisição
- Cumprir a afetação do imóvel a habitação própria e permanente nos prazos previstos na lei
O regime aplica-se a contribuintes com domicílio fiscal em Portugal, independentemente da nacionalidade.
Compras em conjunto: como funciona
Quando o imóvel é comprado por dois titulares e apenas um deles tem até 35 anos e cumpre todos os requisitos, a isenção não é perdida.
Nestes casos:
- A isenção aplica-se apenas à quota-parte do comprador jovem
- A parte do co-titular é tributada normalmente
Isto traduz-se numa isenção parcial, proporcional à participação do comprador elegível.
O que cobre (e não cobre) a isenção
Cobre:
- IMT
- Imposto do Selo (0,8%) sobre a compra
- Emolumentos de registo da primeira aquisição e da hipoteca, até ao valor máximo do 4.º escalão do IMT (316.772 € em 2024, 324.058 € em 2025 e cerca de 330,5 mil € em 2026), ao abrigo do Decreto-Lei n.º 48-D/2024.
Não cobre:
- Imposto do Selo sobre o crédito (0,6%)
- Custos notariais ou de escritura que não sejam abrangidos pelas isenções de emolumentos
- Honorários de solicitadoria/advocacia
- Outras despesas contratuais e bancárias associadas ao crédito
Ou seja, o regime foca-se na transmissão do imóvel e nos principais registos associados à primeira aquisição por jovens, mas não elimina todos os custos do processo.
Erros que fazem perder ou reduzir o benefício
Alguns erros podem impedir que a isenção seja aplicada ou podem levar à sua caducidade:
- Não afetar o imóvel a habitação própria e permanente nos prazos legais
- Afetar o imóvel a arrendamento, alojamento local ou outra finalidade que não HPP
- Já ser proprietário de outra habitação à data da compra ou nos três anos anteriores
- Preencher incorretamente a declaração Modelo 1 do IMT
- Voltar a ser considerado dependente para efeitos de IRS durante o período de manutenção do benefício
Em alguns casos, estas situações podem originar a reversão da isenção anos depois da escritura, com cobrança retroativa dos impostos.
Como pedir a isenção de IMT Jovem
A isenção é aplicada durante o processo de submissão da Modelo 1 de IMT, feita antes da escritura. Normalmente, este procedimento é tratado pelo solicitador ou pelo banco que acompanha o crédito. É nessa declaração que se identifica o enquadramento no regime jovem, permitindo à Autoridade Tributária calcular a isenção.
Na escritura, a isenção já aparece refletida automaticamente, desde que todos os dados tenham sido preenchidos corretamente.
Como A Casa dos Financiamentos o pode ajudar
A atualização do IMT Jovem para 2026 torna o processo de compra da primeira casa mais acessível para muitos jovens, reduzindo de forma significativa os impostos pagos no momento da escritura. Mas além dos benefícios fiscais, é fundamental garantir que o crédito habitação escolhido é sustentável, competitivo e adequado ao seu orçamento a longo prazo.
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