O acesso à habitação continua a ser uma das grandes prioridades nacionais, e o Orçamento do Estado para 2026 apresenta um conjunto de propostas que procuram responder à crise habitacional, estimular a construção e facilitar a compra de casa — em especial para jovens e para quem pretende arrendar a preços moderados.
Neste artigo, resumimos as principais medidas previstas e explicamos como podem influenciar as decisões de quem quer comprar, construir ou investir em habitação.
Novos incentivos para construção e arrendamento a preços moderados
Uma das principais novidades da proposta orçamental é a criação de benefícios fiscais para a construção de imóveis destinados à venda ou ao arrendamento a valores considerados “moderados”.
IVA reduzido para 6% na construção
A construção de novas habitações destinadas à venda poderá beneficiar de IVA reduzido para 6%, mas apenas para imóveis cujo preço final não ultrapasse 648.000€.
Esta medida pretende estimular o aumento da oferta habitacional e está prevista para vigorar até 2029.
Habitações para arrendamento com benefícios alargados
Para imóveis destinados ao arrendamento a rendas moderadas — até 2.300€ — serão aplicados os seguintes incentivos:
- IVA reduzido para 6% na construção e na reabilitação;
- Isenção temporária de IMT e IMI;
- Redução da taxa de IRS sobre rendimentos prediais, de 25% para 10%.
Adicionalmente, as mais-valias provenientes da venda de imóveis poderão ficar isentas de IRS caso o valor da venda seja reinvestido na compra de outro imóvel para arrendamento com rendas moderadas.
IMT Jovem com novos limites em 2026
Desde 2024, os jovens até 35 anos beneficiam de isenção de IMT na compra da sua primeira habitação própria e permanente.
Com a proposta do OE2026, os escalões do IMT são atualizados em 2%, resultando nos seguintes valores exatos:
- Limite máximo de isenção de IMT Jovem passa de 324.058€ para 330.539€;
- O segundo escalão — onde se aplica taxa reduzida de 8% — sobe de 648.022€ para 660.982€.
Na prática, isto significa que mais imóveis ficam abrangidos pela isenção ou pela taxa reduzida aplicável aos jovens compradores.
Para quem tem mais de 35 anos (ou já é proprietário), mantém-se a isenção apenas para casas até 106.346€, também atualizado com o mesmo aumento de 2%.
Licenciamento mais simples e menos burocrático
O Governo pretende reduzir os entraves administrativos que dificultam a construção e a reabilitação urbana. Na proposta de Orçamento do Estado 2026 apresentam-se as seguintes medidas:
- Simplificação dos mecanismos de revisão dos Planos Diretores Municipais (PDM);
- Integração entre o cadastro predial e o cadastro simplificado, para melhorar o registo e gestão territorial;
- Lançamento do SIGPIP — Sistema de Informação e Gestão de Património Imobiliário Público — previsto para estar operacional até junho de 2026.
Está ainda prevista a transferência de terrenos rústicos do Estado para os municípios, sem contrapartidas financeiras, facilitando a gestão local, reduzindo o risco de incêndio e promovendo a disponibilização de solo para habitação.
Próximos passos do OE 2026
A proposta do Orçamento do Estado foi entregue na Assembleia da República a 9 de outubro de 2025 e está agora em fase de discussão na generalidade e nas comissões especializadas. A votação final global está marcada para 27 de novembro.
Caso seja aprovado, o Orçamento do Estado 2026 entra em vigor no início do ano. No que diz respeito a benefícios fiscais em sede de IRS, o impacto será sentido principalmente em 2027, aquando da declaração dos rendimentos de 2026.
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As propostas do Orçamento do Estado podem influenciar diretamente a compra da primeira casa, a aquisição para investimento ou a construção para venda ou arrendamento.
A Casa dos Financiamentos, ajuda-o a avaliar:
- Que benefícios fiscais se aplicam ao seu caso;
- Como estas medidas podem afetar a compra ou o investimento;
- As melhores condições de crédito habitação disponíveis no mercado;
- Simulações personalizadas considerando ou não estes incentivos;
- Alternativas de financiamento para construção, reabilitação ou investimento.
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