Posso deduzir a prestação da casa no IRS?

Quem tem crédito habitação sabe que a prestação da casa pesa todos os meses no orçamento. Por isso, é normal surgir a dúvida: afinal, posso deduzir a prestação da casa no IRS?

A resposta curta é: na maioria dos casos, não pode deduzir a prestação total da casa no IRS. O capital amortizado não é dedutível. O que pode ser deduzido, em situações específicas, são 15% dos juros de contratos de crédito habitação celebrados até 31 de dezembro de 2011, dentro dos limites legais.

Se o crédito foi contratado depois dessa data, regra geral, não há dedução dos juros.

Neste artigo, explicamos o que pode ou não ser deduzido, qual a diferença entre prestação, juros e capital amortizado, e que cuidados deve ter ao preencher a declaração de IRS.

A prestação da casa pode ser deduzida no IRS?

Regra geral, não pode deduzir a prestação mensal completa do crédito habitação no IRS.

A prestação da casa é composta por duas partes principais:

• Capital amortizado, que corresponde ao valor que está a devolver ao banco;
• Juros, que correspondem ao custo do empréstimo.

Para efeitos de IRS, o capital amortizado não é considerado uma despesa dedutível. Ou seja, se paga 700€ por mês ao banco, isso não significa que possa colocar 8.400€ por ano como despesa no IRS.

O que a lei permite, em alguns casos, é a dedução de uma parte dos juros do crédito habitação e não da prestação total.

Quem ainda pode deduzir juros do crédito habitação?

Podem ainda deduzir juros do crédito habitação os contribuintes com contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011, desde que estejam relacionados com a aquisição, construção ou beneficiação de imóveis para habitação própria e permanente.

Em termos gerais, a dedução corresponde a 15% dos juros pagos, até ao limite de 296€. Em agregados com rendimento coletável mais baixo, este limite pode ser majorado, podendo chegar a 450€ nas situações previstas na lei.

Para ter direito a esta dedução, normalmente têm de se verificar estas condições:

• o contrato de crédito habitação foi celebrado até 31 de dezembro de 2011;
• o imóvel é destinado a habitação própria e permanente;
• os valores dizem respeito a juros, e não à amortização de capital;
• os encargos estão corretamente comunicados ou declarados no IRS.

Se contratou crédito habitação depois de 2011, regra geral, já não beneficia desta dedução aos juros do empréstimo.

E se transferi o crédito habitação para outro banco?

Este ponto é importante.

Se tinha um crédito habitação antigo, celebrado até 31 de dezembro de 2011, mas entretanto transferiu o empréstimo para outro banco, deve confirmar se ainda mantém direito à dedução dos juros.

Em muitos casos, a transferência pode ser tratada como a celebração de um novo contrato de crédito. Se o novo contrato foi celebrado depois de 2011, pode deixar de beneficiar da dedução dos juros no IRS.

Antes de transferir um crédito antigo, vale a pena fazer contas. A poupança na prestação pode compensar, mas deve considerar também a eventual perda deste benefício fiscal.

E se o crédito habitação for recente?

Se comprou casa nos últimos anos com recurso a crédito habitação, é provável que não possa deduzir os juros do empréstimo no IRS.

Esta é uma das maiores confusões para muitos contribuintes. O facto de ter uma prestação mensal elevada não significa, por si só, que possa deduzir essa despesa na declaração anual.

Na prática, quem contratou crédito habitação em 2020, 2022, 2024 ou 2026, por exemplo, não pode simplesmente colocar a prestação da casa no IRS para receber mais reembolso.

Ainda assim, isso não quer dizer que a casa não tenha qualquer impacto fiscal. Dependendo do caso, podem existir outros temas relevantes, como IMI, mais-valias na venda de imóveis, rendas, seguros ou encargos associados a imóveis arrendados.

Exemplo simples

Imagine que tem um crédito habitação antigo, contratado em 2010, para habitação própria e permanente.

Durante o ano, pagou:

• 6.000€ em prestações totais;
• desses 6.000€, 1.200€ corresponderam a juros;
• os restantes 4.800€ corresponderam a capital amortizado.

Neste caso, a dedução não incide sobre os 6.000€ pagos ao banco. Incide apenas sobre os 1.200€ de juros.

Como a dedução é de 15%, o benefício potencial seria de:

1.200€ x 15% = 180€

Este valor ficaria dentro do limite geral de 296€, pelo que poderia ser considerado na dedução, assumindo que cumpre todas as condições legais.

Onde aparecem estes valores na declaração de IRS?

Quando aplicável, os juros do crédito habitação podem ser declarados no Anexo H da declaração de IRS, sobretudo nos quadros relativos a deduções à coleta e encargos com imóveis.

Em muitos casos, os valores comunicados pelas entidades financeiras já aparecem pré-preenchidos. Ainda assim, deve sempre confirmar se a informação está correta antes de submeter a declaração.

Se os valores não aparecerem ou se identificar algum erro, pode ser necessário preencher ou corrigir manualmente a informação, desde que tenha documentos que comprovem os encargos.

Também é importante guardar documentos como:

• declaração anual do banco;
• comprovativos de juros pagos;
• contrato de crédito habitação;
• documentos que comprovem que o imóvel é habitação própria e permanente.

Posso deduzir seguros do crédito habitação no IRS?

Os seguros associados ao crédito habitação, como o seguro de vida ou o seguro multirriscos, não entram como dedução da prestação da casa no IRS.

Podem existir regras fiscais próprias para alguns seguros em contextos específicos, mas não deve assumir que os seguros obrigatórios do crédito são dedutíveis como encargo com habitação.

A regra principal continua a ser esta: no contexto da prestação da casa, o que pode ser relevante para IRS são os juros de contratos antigos, não a prestação total nem todos os encargos associados ao empréstimo.

Comprar casa ajuda a pagar menos IRS?

Depende.

Comprar casa, por si só, não significa automaticamente pagar menos IRS. Muitos compradores pagam IMT, Imposto do Selo, escritura, registos, comissões bancárias e seguros, mas essas despesas não dão necessariamente direito a dedução direta no IRS.

No caso da habitação própria e permanente, o benefício fiscal mais conhecido relacionado com crédito habitação aplica-se sobretudo a contratos antigos, anteriores a 2012.

Já se estiver a falar de uma casa arrendada, venda de imóvel, rendimentos prediais ou mais-valias, aí o impacto no IRS pode ser diferente.

E se tiver casa arrendada?

Se o imóvel estiver arrendado, o enquadramento fiscal muda.

O senhorio deve declarar as rendas recebidas e pode deduzir algumas despesas associadas ao imóvel, como condomínio, IMI, taxas municipais e obras de manutenção, desde que estejam devidamente comprovadas.

Isto não significa, porém, que possa deduzir a prestação total do crédito habitação. São temas fiscais diferentes.

Uma coisa é declarar rendimentos prediais e despesas associadas a um imóvel arrendado. Outra coisa é deduzir a prestação mensal de uma casa de habitação própria e permanente.

Como confirmar se tem direito à dedução?

Para confirmar se pode deduzir juros do crédito habitação no IRS, veja estes pontos:

• a data do contrato de crédito;
• se o imóvel é habitação própria e permanente;
• se os valores dizem respeito a juros;
• se houve transferência do crédito para outro banco;
• se o banco comunicou os encargos corretamente;
• se os valores aparecem no Anexo H;
• se tem documentação que comprove os montantes declarados.

Se o seu crédito foi contratado depois de 31 de dezembro de 2011, é provável que não tenha direito a esta dedução.

Precisa de ajuda com o seu crédito habitação?

Na maioria dos casos, a prestação da casa não pode ser deduzida no IRS. Ainda assim, isso não significa que não existam formas de reduzir o peso do crédito no orçamento.

Se a sua prestação está demasiado alta, pode fazer sentido analisar opções como:

• renegociar o crédito habitação;
• transferir o crédito para outro banco;
• baixar o spread;
• rever seguros associados;
• avaliar uma taxa fixa, variável ou mista;
• consolidar outros créditos para reduzir a taxa de esforço.

A Casa dos Financiamentos ajuda a analisar o seu caso, comparar propostas e perceber se existe margem para pagar menos pelo seu crédito habitação.

Tudo sem custos e com acompanhamento especializado. Se quer perceber se pode reduzir a prestação da casa, entre em contacto connosco.

Perguntas frequentes 

1. Posso deduzir a prestação da casa no IRS?

Na maioria dos casos, não. A prestação total do crédito habitação não é dedutível no IRS. O capital amortizado não conta como despesa dedutível e apenas os juros de alguns contratos antigos podem ser considerados.

2. Que créditos habitação ainda dão direito a dedução de juros?

Regra geral, apenas contratos de crédito habitação celebrados até 31 de dezembro de 2011, relacionados com habitação própria e permanente, podem permitir a dedução de parte dos juros pagos.

3. Qual é o limite da dedução dos juros do crédito habitação?

Em termos gerais, pode ser deduzido 15% dos juros pagos, até ao limite de 296€. Em alguns agregados com rendimento coletável mais baixo, este limite pode ser majorado, nos termos previstos na lei.

4. Se transferir o crédito para outro banco perco a dedução?

Pode acontecer. Se a transferência for tratada como um novo contrato celebrado depois de 2011, pode deixar de beneficiar da dedução dos juros. Antes de transferir um crédito antigo, deve confirmar esse impacto.

5. Os seguros do crédito habitação entram no IRS?

Regra geral, os seguros associados ao crédito habitação, como seguro de vida ou seguro multirriscos, não são deduzidos como prestação da casa no IRS. Deve analisar cada caso concreto e confirmar as regras aplicáveis.