Posso ter dois créditos à habitação ao mesmo tempo?

Sim, é possível ter dois créditos à habitação em simultâneo. Não existe qualquer proibição legal que o impeça.

No entanto, a viabilidade depende da análise de risco feita pelo banco – sobretudo da sua taxa de esforço global, estabilidade de rendimentos e perfil financeiro.

Se já tem um crédito e está a ponderar comprar uma segunda habitação (para viver, investir ou antes de vender a atual), é essencial perceber como os bancos avaliam estes casos.

É permitido ter dois créditos habitação?

Sim. A lei não limita o número de créditos habitação que pode ter.

O que condiciona a aprovação são as regras prudenciais aplicadas pelos bancos, alinhadas com as recomendações macroprudenciais do Banco de Portugal, nomeadamente:

• DSTI (taxa de esforço)
• LTV (percentagem financiada face ao valor do imóvel)
• Maturidade do crédito (prazo)
• Perfil de risco do cliente


O rácio DSTI tem como valor de referência os 50% do rendimento líquido, podendo existir exceções limitadas dentro de quotas internas dos bancos.

Como o banco calcula a taxa de esforço com dois créditos?

O banco soma:

• Prestação atual
• Nova prestação simulada
• Outros créditos ativos


Depois compara o total com o rendimento líquido mensal do agregado.
Além disso, os bancos aplicam frequentemente um cenário de stress, simulando uma subida das taxas de juro para verificar se a prestação continua comportável.

Exemplo simplificado:

• Rendimento líquido agregado: 3.000€
• Prestação atual: 800€
• Nova prestação simulada: 900€
• Total encargos: 1.700€


Taxa de esforço = 56,6% → probabilidade elevada de recusa.
Mesmo abaixo dos 50%, a análise pode ser negativa se o banco considerar o risco elevado.

E o LTV na segunda habitação?

Em muitos casos, é frequente que o financiamento para:

• Habitação própria permanente possa atingir até 90% do valor do imóvel
• Segunda habitação ou investimento fique mais próximo dos 80%


No entanto, estes valores não são universais e variam consoante o banco, o perfil do cliente e o tipo de imóvel.
Quanto maior o financiamento face ao valor do imóvel, maior o risco percebido.

O rendimento do arrendamento pode ajudar na aprovação?

Pode ajudar, mas não é garantido.

Alguns bancos consideram apenas uma parte da renda prevista, aplicando um desconto para cobrir risco de vacância, incumprimento ou custos de manutenção. Outros podem apenas considerar rendimento já comprovado e estável.

Nunca deve assumir que 100% da renda futura será considerada para efeitos de aprovação.

Posso ter os dois créditos no mesmo banco?

Sim, mas não é obrigatório.

Pode optar por:

• Manter ambos no mesmo banco
• Distribuir por instituições diferentes


Em alguns casos, outro banco pode ter critérios mais adequados ao seu perfil, especialmente em situações de investimento.

Quais são os principais riscos?

Ter dois créditos habitação aumenta:

• Exposição a variações da Euribor
• Compromisso financeiro mensal fixo
• Risco em caso de perda ou redução de rendimento


Se ambos forem a taxa variável, o impacto de uma subida de juros pode ser significativo.
Por isso, é essencial simular cenários conservadores antes de assumir o segundo financiamento.

Alternativas a considerar

Antes de avançar para dois créditos em simultâneo, pode avaliar:

• Crédito sinal, solução temporária até vender o imóvel atual
• Vender primeiro e comprar depois
• Reforçar entrada para reduzir prestação
• Transferir o crédito atual para melhorar condições


Cada cenário deve ser analisado com base na sua margem financeira real.

Vale a pena ter dois créditos habitação?

Pode fazer sentido quando:

• Existe margem financeira confortável
• O rendimento é estável e previsível
• Há reserva financeira para imprevistos
• O investimento apresenta rentabilidade realista


Não deve ser uma decisão tomada apenas com base na possibilidade de aprovação.

Como A Casa dos Financiamentos o pode ajudar

Ter dois créditos à habitação exige planeamento estratégico e uma análise rigorosa da taxa de esforço global.

A Casa dos Financiamentos analisa o seu perfil financeiro, simula diferentes cenário – incluindo variações de juros – e cruza a sua situação com os critérios reais dos bancos, ajudando a estruturar o processo com maior probabilidade de aprovação.

Se está a ponderar comprar um segundo imóvel ou precisa de financiamento antes de vender a sua casa atual, pode fazer sentido avaliar o seu caso antes de avançar.

Entre em contacto connosco e descubra qual a solução mais equilibrada para a sua situação.