Como declarar a venda de uma casa no IRS?

Vender uma casa não termina no dia da escritura. Depois da venda, há uma parte fiscal que não deve ser esquecida: declarar a operação no IRS.

Mesmo que não tenha tido lucro, mesmo que tenha vendido a casa pelo mesmo valor pelo qual comprou ou mesmo que tenha usado o dinheiro para comprar outra habitação, a venda deve, em regra, ser comunicada à Autoridade Tributária através da declaração de IRS.

Neste artigo, explicamos como declarar a venda de uma casa no IRS, que anexo deve preencher, como são calculadas as mais-valias, que despesas pode deduzir e como funciona o reinvestimento em habitação própria e permanente.

A venda de uma casa tem de ser declarada no IRS?

Sim. Em regra, a venda de um imóvel deve ser declarada no IRS, mesmo que não exista imposto a pagar.

Quando vende uma casa, a Autoridade Tributária precisa de apurar se houve mais-valia ou menos-valia. Ou seja, se vendeu o imóvel por um valor superior ou inferior ao valor considerado para efeitos fiscais.

A venda é declarada na declaração de IRS relativa ao ano em que ocorreu a escritura.

Por exemplo: se vendeu uma casa em 2025, deve declarar essa venda no IRS entregue em 2026.

Em que anexo se declara a venda de uma casa?

Na maioria dos casos, a venda de uma casa é declarada no Anexo G da declaração Modelo 3.

O Anexo G é usado para declarar mais-valias e outros incrementos patrimoniais, incluindo a venda de imóveis, terrenos, quotas, ações e outros bens sujeitos a este enquadramento fiscal.

Há, no entanto, uma exceção importante: se o imóvel foi adquirido antes de 1 de janeiro de 1989, a operação pode ser declarada no Anexo G1, por estar relacionada com mais-valias não sujeitas a tributação em IRS.

Ainda assim, mesmo quando a venda não está sujeita a imposto, pode continuar a ter de ser declarada.

O que são mais-valias imobiliárias?

As mais-valias imobiliárias correspondem, de forma simples, ao lucro fiscal obtido com a venda de um imóvel.

A fórmula base é esta:

Valor de venda – valor de aquisição – despesas e encargos dedutíveis = mais-valia

No entanto, o cálculo real pode incluir outros elementos, como o coeficiente de desvalorização da moeda, aplicável quando o imóvel foi comprado há mais de dois anos.

Isto significa que o valor de aquisição pode ser atualizado fiscalmente, para refletir a passagem do tempo e a inflação.

Como se calcula a mais-valia na venda de uma casa?

O cálculo da mais-valia tem em conta vários elementos:

valor de venda;
valor de aquisição;
data de compra;
data de venda;
despesas com a compra;
despesas com a venda;
encargos com obras de valorização;
eventual coeficiente de desvalorização da moeda;
existência ou não de reinvestimento.

Exemplo simples:

Comprou uma casa por 180.000 euros e vendeu-a por 250.000 euros. Durante esse período, teve 15.000 euros em despesas dedutíveis, entre impostos, escritura, registos, comissão imobiliária e obras elegíveis.

Neste caso, a mais-valia fiscal não seria simplesmente 70.000 euros. Teria de subtrair as despesas e aplicar, se for caso disso, o coeficiente de atualização monetária.

O imposto incide sobre toda a mais-valia?

Para residentes fiscais em Portugal, em regra, apenas 50% da mais-valia é considerada para efeitos de IRS.

Esse valor é depois englobado com os restantes rendimentos do contribuinte e sujeito às taxas progressivas de IRS.

Isto significa que a taxa final depende do rendimento global do agregado familiar. Uma pessoa com rendimentos mais baixos pode pagar menos imposto sobre a mais-valia do que alguém com rendimentos mais elevados.

Que valores devem ser preenchidos no Anexo G?

Ao declarar a venda de uma casa no Anexo G, deve indicar os dados principais da operação.

Normalmente, precisa de preencher informação como:

identificação do imóvel;
artigo matricial;
freguesia;
tipo de imóvel;
data de aquisição;
valor de aquisição;
data de venda;
valor de venda;
despesas e encargos dedutíveis;
quota-parte vendida, se o imóvel tiver mais do que um proprietário.

Se o imóvel pertencia a duas pessoas, por exemplo, cada uma deve declarar a sua parte da venda na respetiva declaração de IRS, salvo se entregarem declaração conjunta e o enquadramento permitir a declaração agregada.

Onde se preenche a venda no Anexo G?

A venda de imóveis é declarada no quadro 4 do Anexo G.

É neste quadro que deve indicar os dados relativos à aquisição e à venda do imóvel.

De forma simplificada, terá de preencher:

ano e mês da venda;
valor de venda;
ano e mês da compra;
valor de compra;
despesas e encargos;
identificação matricial do imóvel.

O Portal das Finanças pode apresentar alguns dados pré-preenchidos, mas deve sempre confirmar se estão corretos.

Que despesas podem ser deduzidas na venda de uma casa?

As despesas dedutíveis podem reduzir a mais-valia e, por consequência, o imposto a pagar.

Entre as despesas mais comuns estão:

IMT pago na compra;
Imposto do Selo pago na compra;
escritura;
registos;
comissão paga à imobiliária;
certificado energético;
despesas necessárias e comprovadas com a venda;
obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos;
encargos comprovados diretamente relacionados com a aquisição ou venda.

É essencial que estas despesas estejam documentadas com faturas ou comprovativos válidos. Sem comprovativo, a Autoridade Tributária pode não aceitar o valor declarado.

Que obras podem entrar no cálculo das mais-valias?

As obras de valorização do imóvel podem ser consideradas, desde que tenham sido realizadas nos últimos 12 anos e estejam devidamente comprovadas.

Podem estar incluídas, por exemplo:

remodelação de cozinha;
remodelação de casas de banho;
substituição de janelas;
obras estruturais;
melhorias de eficiência energética;
substituição de canalização ou instalação elétrica;
obras que aumentem o valor do imóvel.

Por outro lado, despesas de manutenção simples, mobiliário, decoração ou eletrodomésticos podem não ser aceites como encargos de valorização, dependendo do caso.

A regra principal é simples: guarde sempre faturas em seu nome e associadas ao imóvel vendido.

Como declarar uma casa herdada no IRS?

Se vendeu uma casa herdada, também deve declarar a venda no IRS.

Neste caso, o valor de aquisição não é o valor que pagou pela casa, porque não houve compra. Em regra, é considerado o valor que serviu de base ao Imposto do Selo na transmissão por herança.

Normalmente, esse valor corresponde ao Valor Patrimonial Tributário do imóvel à data da transmissão.

Na declaração, deve indicar:

data de aquisição por herança;
valor considerado para efeitos fiscais;
valor de venda;
despesas e encargos dedutíveis;
quota-parte que lhe pertence, se houver vários herdeiros.

Se vários herdeiros venderem o mesmo imóvel, cada um deve declarar a sua parte da venda.

Como declarar a venda de uma segunda habitação?

A venda de uma segunda habitação também deve ser declarada no Anexo G.

Neste caso, a regra do reinvestimento em habitação própria e permanente pode não se aplicar, porque esse benefício fiscal depende, em regra, de o imóvel vendido ser habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar.

Ou seja, vender uma casa de férias, uma segunda casa ou um imóvel de investimento pode gerar mais-valias tributáveis, mesmo que use o dinheiro para comprar outra casa.

Ainda assim, pode deduzir despesas e encargos elegíveis, como IMT, Imposto do Selo, registos, comissão imobiliária e obras de valorização comprovadas.

Como funciona o reinvestimento para não pagar mais-valias?

O reinvestimento pode permitir excluir total ou parcialmente a tributação das mais-valias, mas só em determinadas condições.

Em regra, este benefício aplica-se quando:

o imóvel vendido era habitação própria e permanente;
o contribuinte ou o agregado familiar tinha domicílio fiscal nesse imóvel;
o valor da venda, deduzido da amortização de eventual crédito usado para comprar o imóvel vendido, é reinvestido numa nova habitação própria e permanente;
o reinvestimento é feito nos prazos legais;
a intenção de reinvestir é indicada na declaração de IRS.

Atenção a um detalhe importante: o que conta para o reinvestimento não é apenas a mais-valia. Em regra, é o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido.

Quais são os prazos para reinvestir?

O reinvestimento pode ser feito:

nos 24 meses anteriores à venda; ou
nos 36 meses posteriores à venda.

Ou seja, pode ter comprado a nova habitação antes de vender a anterior, desde que respeite o prazo, ou pode vender primeiro e comprar depois.

Além disso, a nova habitação deve ser afeta a habitação própria e permanente dentro dos prazos legais.

Se pretende beneficiar da exclusão por reinvestimento, deve indicar essa intenção no Anexo G, mesmo que ainda não tenha comprado a nova casa no momento em que entrega o IRS.

Onde se declara o reinvestimento no Anexo G?

O reinvestimento é declarado no quadro 5A do Anexo G.

É aí que deve indicar, conforme o caso:

o valor que pretende reinvestir;
o valor já reinvestido;
o valor em dívida do empréstimo amortizado com a venda;
a identificação da nova habitação, quando aplicável;
informação relativa ao reinvestimento feito antes ou depois da venda.

Se declarar intenção de reinvestir, mas depois não concretizar o reinvestimento dentro do prazo, poderá ter de corrigir a situação fiscal mais tarde.

E se reinvestir apenas parte do valor?

Se reinvestir apenas parte do valor, a exclusão de tributação também pode ser apenas parcial.

Isto significa que uma parte da mais-valia pode ficar excluída de tributação e outra parte pode continuar sujeita a IRS.

Por exemplo, se vendeu uma habitação própria e permanente e reinvestiu apenas metade do valor exigido para beneficiar da exclusão total, poderá haver tributação proporcional sobre a parte não reinvestida.

Tenho de declarar a venda se usei o dinheiro para comprar outra casa?

Sim. Mesmo que tenha reinvestido o dinheiro noutra habitação própria e permanente, deve declarar a venda no IRS.

O reinvestimento não elimina a obrigação declarativa. Apenas pode reduzir ou excluir a tributação das mais-valias, se cumprir as condições legais.

Por isso, deve preencher o Anexo G e indicar corretamente os valores da venda, compra, despesas e reinvestimento.

E se vender a casa com prejuízo?

Mesmo que venda a casa por um valor inferior ao valor de aquisição, deve declarar a venda.

Neste caso, pode existir uma menos-valia. Ainda assim, a operação deve ser comunicada à Autoridade Tributária.

A menos-valia pode não ter o mesmo impacto fiscal que uma mais-valia, mas a venda continua a ser relevante para efeitos declarativos.

Que documentos deve guardar?

Antes de preencher o IRS, reúna todos os documentos relacionados com a compra, posse e venda do imóvel.

Os mais importantes são:

escritura de compra;
escritura de venda;
caderneta predial;
certidão permanente;
comprovativo do IMT pago;
comprovativo do Imposto do Selo;
faturas de obras;
faturas de mediação imobiliária;
faturas de certificado energético;
comprovativos de registos e escritura;
declaração do banco com o valor em dívida amortizado, se aplicável;
documentos relativos à nova casa, se houver reinvestimento.

Guardar estes documentos é essencial, porque a AT pode pedir comprovativos dos valores declarados.

Erros comuns ao declarar a venda de uma casa

Um dos erros mais frequentes é pensar que só é preciso declarar a venda quando há lucro. Não é verdade. A venda deve ser declarada para que a AT possa apurar corretamente se existe mais-valia ou menos-valia.

Outro erro comum é declarar apenas a mais-valia estimada, em vez de preencher os valores de compra, venda e despesas. No Anexo G, deve declarar os dados da operação; o cálculo fiscal é feito pela Autoridade Tributária.

Também é comum esquecer despesas dedutíveis, como IMT, Imposto do Selo, comissão imobiliária ou obras comprovadas. Esse esquecimento pode aumentar o imposto a pagar.

Outro erro importante é declarar intenção de reinvestimento sem cumprir as condições legais. O reinvestimento tem regras específicas e deve ser bem preenchido.

Posso corrigir a declaração se me enganar?

Sim. Se entregar a declaração e depois perceber que se enganou, pode ter de submeter uma declaração de substituição.

Isto pode acontecer se:

esqueceu a venda do imóvel;
declarou valores errados;
não incluiu despesas dedutíveis;
não indicou o reinvestimento;
preencheu mal a quota-parte;
usou o anexo errado.

Quanto mais cedo corrigir, melhor. Se o erro for detetado pela Autoridade Tributária, pode haver correções, juros ou coimas, dependendo da situação.

Precisa de ajuda para dar o próximo passo?

Declarar a venda de uma casa no IRS exige atenção. Pequenos erros no Anexo G podem fazer diferença no valor final a pagar, sobretudo quando há mais-valias, despesas dedutíveis ou reinvestimento noutra habitação.

Antes de submeter a declaração, confirme os valores da compra e da venda, reúna os comprovativos das despesas e verifique se cumpre as condições para beneficiar do reinvestimento.

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Perguntas frequentes sobre declarar a venda de uma casa no IRS

1. Tenho de declarar a venda de uma casa no IRS?

Sim. Em regra, a venda de um imóvel deve ser declarada no IRS, mesmo que não tenha tido lucro ou que tenha reinvestido o valor noutra habitação. A venda é normalmente declarada no Anexo G.

2. Em que anexo se declara a venda de uma casa?

A venda de uma casa é declarada, em regra, no Anexo G da declaração Modelo 3. Se o imóvel foi adquirido antes de 1 de janeiro de 1989, pode ser necessário usar o Anexo G1.

3. Como declarar as mais-valias da venda de um imóvel?

Deve indicar no Anexo G os dados da venda e da compra, incluindo valores, datas, identificação do imóvel e despesas dedutíveis. A Autoridade Tributária calcula depois a mais-valia com base nos elementos declarados.

4. Que despesas posso deduzir nas mais-valias?

Pode deduzir despesas necessárias e comprovadas com a compra e venda, como IMT, Imposto do Selo, escritura, registos, comissão imobiliária e obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos, desde que tenha faturas ou comprovativos válidos.

5. Como evitar pagar mais-valias na venda de habitação própria?

Pode beneficiar de exclusão total ou parcial se vender a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo, numa nova habitação própria e permanente, dentro dos prazos legais e declarando essa intenção no Anexo G.