Spread no crédito habitação: o que é e como baixar

Quando se fala em crédito habitação, há vários termos que aparecem quase sempre: Euribor, TAEG, MTIC, taxa fixa, taxa variável, seguros, comissões e, claro, spread.

À primeira vista, o spread pode parecer apenas mais uma percentagem. Mas este valor pode ter um impacto muito relevante na prestação mensal e no custo total do empréstimo. Em créditos de longo prazo, uma pequena diferença no spread pode representar milhares de euros ao longo dos anos.

Neste artigo, explicamos o que é o spread no crédito habitação, como funciona, o que influencia o seu valor e como pode tentar baixar o spread para pagar menos.

O que é o spread no crédito habitação?

O spread é uma das componentes da taxa de juro do crédito habitação. De forma simples, é a margem definida pela instituição de crédito e que acresce ao indexante, como a Euribor, nos contratos com taxa variável.

Nestes casos, a taxa de juro é normalmente calculada assim:

Taxa de juro = Euribor + spread

Por exemplo, se a Euribor estiver nos 2,5% e o seu spread for de 1%, a taxa de juro nominal aplicada ao crédito será de 3,5%.

Quanto mais baixo for o spread, menor tende a ser a taxa de juro aplicada ao empréstimo. Isso pode traduzir-se numa prestação mensal mais baixa e num custo total inferior ao longo do contrato.

No entanto, o spread não deve ser analisado sozinho. Para perceber se uma proposta é realmente vantajosa, é essencial olhar também para a TAEG, o MTIC, os seguros, as comissões e os produtos associados.

O spread é igual para todos os clientes?

Não. O spread do crédito habitação não é igual para todos os clientes.

Cada banco avalia o risco da operação e define as suas condições com base em vários fatores. Por isso, duas pessoas podem pedir crédito para imóveis semelhantes e receber propostas diferentes, mesmo no mesmo banco.

Entre os principais fatores que podem influenciar o spread estão a estabilidade profissional, o rendimento mensal, a taxa de esforço, o valor da entrada inicial, o montante financiado, o histórico bancário, a existência de outros créditos, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel, a contratação de produtos associados e a relação comercial com o banco.

Ou seja, o spread não depende apenas da campanha ativa no momento. Depende também da forma como a instituição avalia a sua capacidade para cumprir o empréstimo.

O que influencia o valor do spread?

Um dos fatores mais importantes é o perfil financeiro do cliente. Quem tem rendimentos estáveis, boa gestão bancária e baixa taxa de esforço tende a apresentar menor risco para o banco. Por isso, pode ter maior margem para conseguir um spread mais competitivo.

A entrada inicial também pesa bastante. Quanto maior for a entrada, menor será o valor financiado face ao valor do imóvel. Isto reduz o risco da operação e pode ajudar a obter melhores condições.

A taxa de esforço é outro ponto essencial. Este indicador mede o peso das prestações de crédito no rendimento mensal líquido do agregado familiar. Quanto mais equilibrada for esta taxa, melhor tende a ser a análise do banco. Uma taxa de esforço demasiado elevada pode dificultar a aprovação do crédito ou tornar as propostas menos competitivas.

O banco também analisa o LTV, ou seja, a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel. Se o financiamento representar uma percentagem muito elevada do valor da casa, o risco é maior. Quando o risco é maior, o spread pode também ser mais elevado.

Spread mais baixo significa sempre melhor crédito?

Não necessariamente.

Este é um dos erros mais comuns na comparação de propostas de crédito habitação. Muitas pessoas olham apenas para o spread e assumem que a proposta com spread mais baixo é automaticamente a melhor.

Mas o custo de um crédito não depende apenas do spread. Uma proposta pode ter um spread mais baixo, mas incluir seguros mais caros, comissões mais elevadas ou produtos associados que aumentam o custo total. Por outro lado, uma proposta com spread ligeiramente superior pode acabar por ser mais vantajosa se tiver menos encargos adicionais.

Por isso, deve analisar a TAEG, o MTIC, os seguros associados ao crédito, as comissões iniciais e recorrentes, as condições para manter o spread bonificado e o que acontece se deixar de cumprir essas condições.

O spread é importante, sim. Mas deve ser analisado dentro do conjunto completo da proposta.

Como saber se o seu spread é alto?

Para perceber se o seu spread é alto, deve comparar as condições atuais do seu contrato com as propostas disponíveis no mercado.

Pode fazer sentido rever o crédito se o seu spread é superior ao praticado por outros bancos, se a sua situação profissional melhorou, se o rendimento aumentou, se já amortizou parte relevante do empréstimo, se tem menos créditos ativos, se o imóvel valorizou ou se a prestação continua pesada no orçamento familiar.

Mesmo uma redução aparentemente pequena pode representar uma poupança relevante. Por exemplo, baixar a prestação em 40€ por mês representa 480€ por ano. Em 20 anos, são 9.600€ de poupança potencial.

Como baixar o spread do crédito habitação?

Baixar o spread pode ser possível através de renegociação com o banco atual ou transferência do crédito para outra instituição.

Pode pedir ao seu banco uma revisão das condições, sobretudo se a sua situação financeira melhorou ou se existem ofertas mais competitivas no mercado. Argumentos como aumento dos rendimentos, menor taxa de esforço ou propostas de outros bancos podem ajudar na negociação.

Mesmo assim, vale a pena comparar propostas de diferentes instituições. Se encontrar condições mais vantajosas, pode considerar transferir o crédito habitação para outro banco.

Antes de avançar, confirme todos os custos envolvidos. A transferência pode implicar comissão de reembolso antecipado, bem como despesas de avaliação, formalização ou registos. Em alguns casos, o novo banco pode suportar parte destes encargos.

Os seguros também contam

Os seguros são uma parte importante do custo total do crédito habitação. Muitos bancos oferecem um spread bonificado se o cliente contratar o seguro de vida e o seguro multirriscos através da própria instituição ou de parceiros associados.

No entanto, esses seguros podem nem sempre ser os mais competitivos. Às vezes, manter um spread ligeiramente superior mas contratar seguros mais baratos fora do banco pode ser mais vantajoso.

Como A Casa dos Financiamentos pode ajudar

Negociar o spread do crédito habitação pode parecer simples, mas comparar propostas, analisar custos e perceber o verdadeiro impacto de cada condição exige tempo, atenção e conhecimento do mercado.

A Casa dos Financiamentos ajuda-o a analisar o seu crédito atual, comparar propostas de diferentes instituições e perceber se existe margem para baixar o spread, reduzir a prestação mensal ou melhorar as condições gerais do contrato.

Se está a comprar casa, podemos ajudá-lo a encontrar uma solução de financiamento ajustada ao seu perfil. Se já tem crédito habitação, podemos avaliar se faz sentido renegociar ou transferir o crédito para outro banco.