Com o agravamento da crise da habitação e o aumento das rendas, o Governo prepara um conjunto de medidas fiscais que entram em vigor já em 2026.
O objetivo é claro: incentivar o arrendamento e aliviar a carga fiscal tanto para quem tem casa arrendada como para quem paga renda.
Mas, segundo as simulações divulgadas até ao momento, o impacto é muito diferente entre senhorios e inquilinos — e os proprietários surgem como os grandes beneficiados do novo pacote fiscal.
Medidas fiscais para aliviar o mercado de arrendamento
O Governo anunciou um conjunto de medidas fiscais para 2026 com o objetivo de dinamizar o mercado de arrendamento e aumentar a oferta de habitação.
Entre as principais mudanças estão o aumento das deduções no IRS para arrendatários e a redução da taxa autónoma aplicada aos rendimentos prediais dos senhorios.
Segundo o ECO e o Jornal de Negócios, estas alterações fazem parte do plano fiscal que acompanha a nova política de habitação, apresentada por Luís Montenegro e pelo ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz.
Inquilinos com deduções mais elevadas, mas efeito limitado
Os inquilinos continuam a poder deduzir 15 % das rendas pagas anualmente no IRS, mas o limite sobe dos atuais 700 € para 900 € em 2026, e para 1.000 € em 2027, em contratos de habitação a preços moderados.
Na prática, quem paga rendas mais altas poderá poupar cerca de 200 € por ano, segundo simulações divulgadas pela consultora Ilya.
Apesar de positivo, o impacto é considerado limitado face à subida generalizada das rendas.
O benefício fiscal abrange apenas contratos de habitação permanente devidamente registados no Portal das Finanças, sendo essencial confirmar se o arrendamento está regularizado para usufruir da dedução.
Senhorios com redução histórica na taxa de IRS
A grande mudança acontece do lado dos senhorios.
A taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais vai descer de 25% para 10% em contratos enquadrados no regime de renda moderada, atualmente referidos até 2.300€ mensais.
Esta descida — confirmada pelo Governo — representa uma redução de 60% na carga fiscal, com o objetivo de incentivar mais proprietários a colocar imóveis no mercado de arrendamento.
Além disso, as empresas que arrendem imóveis passam a pagar IRC apenas sobre metade do valor das rendas recebidas, um incentivo que pretende estimular a oferta corporativa de habitação.
O Governo prevê que estas medidas contribuam para colocar até 300 mil novas casas no mercado de arrendamento, 45 mil das quais já até ao final de 2026.
Diferença de impacto entre senhorios e inquilinos
Apesar da intenção de equilibrar o esforço fiscal, os resultados são muito diferentes.
De acordo com as simulações da Ilya, citadas pelo Expresso, os inquilinos poupam cerca de 200€ por ano, enquanto os senhorios podem economizar entre 1.000€ e 4.000€, dependendo do valor do contrato.
Em alguns casos, o benefício fiscal dos proprietários pode ser até 20 vezes superior ao dos arrendatários — embora esses cálculos ainda dependam de confirmação final das regras e escalões aplicáveis.
Medidas ainda carecem de clarificação
Apesar de o quadro fiscal principal estar definido, vários detalhes ainda aguardam regulamentação.
Entre os pontos em aberto estão:
A confirmação de se a taxa de 10 % abrangerá apenas novos contratos ou também os já existentes;
A compatibilidade com o programa “Mais Habitação”;
E a definição precisa dos critérios para rendas moderadas e habitação acessível, que poderão afetar o acesso ao benefício.
O Governo deverá publicar a regulamentação detalhada durante o primeiro trimestre de 2026.
Como se preparar para as mudanças fiscais
Tanto senhorios como inquilinos devem acompanhar de perto a entrada em vigor das novas regras e verificar se os seus contratos se enquadram nos regimes de benefício fiscal.
Inquilinos: confirmem se as rendas estão devidamente registadas no Portal das Finanças.
Senhorios: avaliem se os contratos cumprem os critérios de “renda moderada” para poderem beneficiar da taxa reduzida de 10%.
A transparência fiscal e o registo correto dos contratos serão fundamentais para garantir que ambos os lados tiram partido das novas regras.
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