Avaliação bancária abaixo do preço de compra: o que fazer?
Encontrou a casa certa, negociou o preço, avançou com o processo de crédito habitação e, de repente, surge um problema: a avaliação bancária ficou abaixo do preço de compra.
Esta é uma situação mais comum do que parece e pode afetar diretamente o valor que o banco está disposto a financiar. Em alguns casos, obriga o comprador a aumentar a entrada, renegociar o preço ou procurar outra solução de financiamento.
Neste artigo, explicamos o que acontece quando a avaliação bancária fica abaixo do valor de compra, porque é que isso pode acontecer e que alternativas pode avaliar antes de desistir do imóvel.
O que é a avaliação bancária?
A avaliação bancária é uma análise feita ao imóvel por um perito avaliador, normalmente indicado pelo banco ou por uma entidade parceira. O objetivo é estimar o valor de mercado da casa e perceber se o imóvel representa uma garantia adequada para o crédito habitação.
Quando pede um empréstimo para comprar casa, o banco não olha apenas para os seus rendimentos, taxa de esforço e histórico financeiro. Também precisa de avaliar o imóvel que vai servir de garantia ao crédito.
Por isso, mesmo que tenha uma pré-aprovação, a aprovação final do crédito depende também da avaliação do imóvel. Se a casa for avaliada abaixo do esperado, o banco pode reduzir o montante que está disposto a emprestar.
Se ainda está no início do processo, pode ser útil perceber melhor o que os bancos analisam antes de aprovar um crédito habitação.
Porque é que a avaliação bancária pode ficar abaixo do preço de compra?
A avaliação bancária pode ficar abaixo do preço de compra por vários motivos. Nem sempre significa que o imóvel está mal comprado, mas é um sinal de que, para o banco, o valor de garantia é inferior ao preço acordado entre comprador e vendedor.
Algumas das razões mais comuns são:
- preço de venda acima da média da zona;
- subida rápida dos preços no mercado imobiliário;
- estado de conservação do imóvel;
- necessidade de obras;
- localização menos valorizada dentro da mesma freguesia;
- área, tipologia ou características menos competitivas;
- comparação com imóveis semelhantes vendidos recentemente;
- avaliação mais conservadora por parte do perito;
- diferença entre valor emocional, valor comercial e valor técnico.
Também pode acontecer o comprador estar disposto a pagar mais por um imóvel por motivos pessoais, como localização, proximidade da família, vista, exposição solar ou raridade da oferta. No entanto, o banco tende a olhar para o imóvel de forma mais objetiva e prudente.
O que acontece se a avaliação bancária for inferior ao preço de compra?
Quando a avaliação bancária fica abaixo do preço de compra, o principal impacto está no valor máximo que o banco pode financiar.
Regra geral, o financiamento é calculado com base no menor valor entre:
- preço de compra;
- avaliação bancária.
Isto significa que, se comprar uma casa por 250.000€, mas o banco avaliar o imóvel em 230.000€, o financiamento não será calculado sobre os 250.000€, mas sim sobre os 230.000€.
Na prática, isto pode obrigá-lo a dar mais entrada do que estava previsto inicialmente.
Exemplo prático: quanto terá de dar de entrada?
Imagine que vai comprar uma casa por 250.000€.
O banco faz a avaliação e atribui ao imóvel o valor de 230.000€.
Neste caso, o banco pode financiar até 90% do valor de compra ou até 85% do valor da avaliação, sendo considerado o limite aplicável pela instituição bancária.
Na prática:
- 90% do valor de compra: 225.000€
- 85% do valor da avaliação: 195.500€
Como a avaliação ficou abaixo do preço de compra, o financiamento máximo será calculado com base na avaliação bancária. Assim, o banco poderá financiar até 195.500€, e não 225.000€.
Neste caso:
- Preço de compra: 250.000€
- Avaliação bancária: 230.000€
- Financiamento máximo: 195.500€
- Valor que terá de suportar: 54.500€ + impostos e despesas
Se estivesse a contar com uma entrada de 25.000€, esta diferença poderia criar um problema importante no processo. Teria de encontrar mais capitais próprios, renegociar o preço do imóvel ou procurar outra alternativa de financiamento.
É por isso que a avaliação bancária é uma das fases mais importantes do crédito habitação. Pode mudar completamente o valor necessário para avançar com a compra.
O que pode fazer se a avaliação bancária vier abaixo?
Uma avaliação bancária abaixo do preço de compra não significa necessariamente que perdeu a casa. Existem várias alternativas que pode analisar antes de tomar uma decisão.
1. Renegociar o preço com o vendedor
A primeira opção é tentar renegociar o preço de compra.
Se a avaliação bancária ficou abaixo do valor acordado, pode usar esse resultado como argumento para falar com o vendedor. Em alguns casos, o vendedor pode aceitar baixar o preço para aproximar o valor de compra da avaliação.
Isto é especialmente relevante se o imóvel estiver há muito tempo no mercado, se houver pouca procura ou se o vendedor tiver urgência em vender.
No entanto, nem sempre será possível. Se houver outros interessados dispostos a pagar o valor pedido, o vendedor pode não aceitar renegociar.
2. Aumentar a entrada
Outra solução é aumentar o valor da entrada com capitais próprios.
Esta opção pode permitir manter a compra, mas exige cuidado. Antes de usar todas as poupanças, deve garantir que ainda fica com margem para impostos, escritura, mudanças, pequenas obras e imprevistos.
Comprar casa sem qualquer folga financeira pode tornar-se arriscado, mesmo que consiga concluir o processo.
Se ainda está a calcular quanto precisa de entrada, veja também o artigo sobre quanto precisa de entrada para comprar casa.
3. Pedir uma segunda avaliação
Em alguns casos, pode fazer sentido pedir uma nova avaliação. Isto pode acontecer quando acredita que a primeira avaliação não refletiu corretamente o valor do imóvel ou quando existem elementos relevantes que não foram considerados.
Por exemplo:
- obras recentes;
- melhorias na casa;
- garagem, arrecadação ou terraço valorizáveis;
- localização específica dentro da zona;
- comparáveis de mercado mais recentes;
- características diferenciadoras do imóvel.
Ainda assim, pedir nova avaliação não garante que o valor suba. Pode subir, manter-se igual ou até ficar próximo do valor anterior. Além disso, poderá ter custos associados.
4. Consultar outro banco
Outra alternativa é apresentar o processo a outro banco.
Bancos diferentes podem trabalhar com entidades avaliadoras diferentes e ter critérios internos distintos. Isto não significa que deva esperar diferenças enormes, mas pode haver variações suficientes para desbloquear o processo.
Além da avaliação, outro banco pode apresentar condições diferentes de financiamento, spread, prazo, seguros ou produtos associados. Por isso, comparar propostas pode fazer diferença.
Este é um dos motivos pelos quais recorrer a um intermediário de crédito pode ser útil: em vez de ficar limitado à resposta de um banco, pode comparar várias soluções.
5. Rever as condições do crédito
Mesmo que a avaliação seja inferior, pode haver margem para ajustar alguns elementos do processo.
Por exemplo, pode ser possível rever o prazo, analisar diferentes tipos de taxa, ajustar seguros, reduzir outros encargos ou melhorar a estrutura global da proposta. Tudo depende do seu perfil financeiro e das condições disponíveis no mercado.
Também é importante confirmar se a sua taxa de esforço continua dentro dos limites considerados aceitáveis pelo banco.
6. Reavaliar se o imóvel continua a fazer sentido
Esta talvez seja a parte menos agradável, mas é importante: se a avaliação bancária ficou muito abaixo do preço de compra, pode valer a pena parar e analisar se o imóvel continua a ser uma boa decisão.
Uma diferença pequena pode ser gerível. Uma diferença muito grande pode indicar que está a pagar acima do valor que o banco considera razoável como garantia.
Nem sempre isso significa que não deve comprar. Mas significa que deve avançar com mais atenção.
A avaliação bancária abaixo do preço pode levar à recusa do crédito?
Sim, pode contribuir para uma recusa ou para uma aprovação condicionada.
Na prática, o banco pode não recusar o crédito por completo, mas aprovar um montante inferior ao que precisava. Se não conseguir compensar essa diferença com capitais próprios ou renegociação do preço, o processo pode não avançar.
Isto não significa necessariamente que não consegue comprar casa. Significa que aquela operação, naquelas condições, pode não ser viável para aquele banco.
Se o seu processo ficou bloqueado, também pode ser útil ler o artigo sobre crédito habitação recusado.
Como A Casa dos Financiamentos o pode ajudar
Uma avaliação bancária abaixo do preço de compra pode ser frustrante, mas não tem de significar o fim do processo.
Antes de desistir da casa, pode fazer sentido analisar outras opções: renegociar o preço, apresentar o processo a outro banco, rever as condições do crédito ou perceber se existe margem para estruturar melhor a operação.
A Casa dos Financiamentos acompanha-o em todo o processo de crédito habitação, ajudando a comparar propostas, analisar alternativas e encontrar a solução mais adequada ao seu caso.
Se recebeu uma avaliação bancária abaixo do preço de compra ou quer evitar surpresas antes de avançar, entre em contacto connosco. Podemos ajudá-lo a perceber o que ainda é possível fazer e qual o melhor caminho para comprar casa com mais segurança.
Perguntas frequentes
1. O que significa a avaliação bancária ficar abaixo do preço de compra?
Significa que o banco atribuiu ao imóvel um valor inferior ao preço acordado entre comprador e vendedor. Isto pode reduzir o montante máximo de financiamento disponível e obrigar o comprador a dar uma entrada maior.
2. O banco financia com base no preço de compra ou na avaliação?
Regra geral, o banco considera o menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária. Por isso, se a avaliação for inferior ao preço de compra, o financiamento pode ser calculado sobre o valor da avaliação.
3. Posso pedir uma nova avaliação bancária?
Sim, em alguns casos pode pedir uma segunda avaliação. No entanto, isso pode ter custos e não garante que o novo valor seja mais alto. A nova avaliação pode subir, manter-se semelhante ou até confirmar o valor anterior.
4. O que posso fazer se a avaliação vier muito abaixo?
Pode tentar renegociar o preço com o vendedor, aumentar a entrada com capitais próprios, consultar outro banco, pedir nova avaliação ou rever as condições do crédito. A melhor solução depende do valor da diferença e da sua capacidade financeira.
5. Uma avaliação baixa pode fazer o crédito ser recusado?
Sim. O banco pode aprovar um valor inferior ao necessário ou condicionar a aprovação do crédito. Se não conseguir compensar a diferença com capitais próprios ou renegociar o preço, o processo pode não avançar.