O que os bancos analisam antes de aprovar um crédito habitação
Antes de aprovar um crédito habitação, os bancos fazem uma análise detalhada ao perfil financeiro de cada cliente. Rendimentos, estabilidade profissional, histórico de crédito, poupanças e até o próprio imóvel entram na equação para avaliar o risco do empréstimo e a capacidade de cumprimento ao longo dos anos.
Perceber estes critérios com antecedência faz toda a diferença, não só na probabilidade de aprovação, mas também nas condições propostas. Neste artigo explicamos, de forma simples e prática, o que os bancos analisam antes de aprovar um crédito habitação e como pode preparar-se melhor para aumentar as hipóteses de sucesso.
1. Taxa de esforço (DSTI): o primeiro filtro
A taxa de esforço é o indicador mais usado no dia a dia, e o Banco de Portugal usa o conceito de DSTI (debt service-to-income): percentagem do rendimento líquido mensal que fica comprometida com prestações de crédito.
Como se calcula (simplificado):
(Total de prestações mensais de créditos / rendimento mensal líquido do agregado) × 100
Qual é o “limite”?
- Regra macroprudencial (BdP): recomendação de que os bancos não concedam novos créditos quando o DSTI > 50%, salvo exceções limitadas.
- Na prática bancária: muitos bancos preferem aprovar operações com esforço mais confortável (frequentemente abaixo de ~35–40%), mas isso não é um “número oficial” — varia por banco e perfil.
👉 Dica prática: antes de avançar, reduza/feche créditos pequenos (cartões, crédito pessoal) — o impacto no DSTI pode ser enorme.
2. Rendimentos: estabilidade pesa tanto quanto o valor
Os bancos analisam quanto ganha, mas sobretudo a estabilidade e previsibilidade desses rendimentos.
Trabalhadores por conta de outrem
Normalmente contam:
- contrato (sem termo vs termo)
- antiguidade
- histórico recente de recibos
- setores com maior/menor risco
Trabalhadores independentes
A análise tende a ser mais exigente:
- histórico de rendimentos declarados (muitas vezes 2–3 anos)
- consistência dos valores
- situação fiscal/contributiva regularizada
👉 Em perfis independentes, ter tudo “certinho” (declarações, pagamentos, organização) costuma fazer diferença na decisão.
3. Histórico e responsabilidades de crédito (BdP)
Os bancos consultam a Central de Responsabilidades de Crédito através do seu Mapa de Responsabilidades de Crédito.
O que isto mostra:
- créditos ativos (habitação, automóvel, pessoal, cartões)
- valores em dívida
- registos comunicados pelas instituições financeiras
👉 Mesmo atrasos/incidentais podem pesar (ou obrigar a mais documentação). Vale a pena obter o seu mapa antes de pedir crédito, para prevenir surpresas.
4. Entrada e LTV: quanto financia o banco
O rácio LTV (loan-to-value) mede a percentagem do empréstimo face ao valor do imóvel dado em garantia.
Segundo a orientação macroprudencial do Banco de Portugal:
- Até 90% para habitação própria e permanente
- Até 80% para outras finalidades (ex.: segunda habitação/investimento)
- Até 100% apenas em casos específicos (ex.: imóveis detidos pelo próprio banco/locação financeira imobiliária)
👉 Quanto maior a entrada, menor o risco para o banco — e normalmente melhores condições.
5. Imóvel e avaliação bancária
O banco manda avaliar o imóvel. E aqui há uma regra prática crítica:
O financiamento é calculado com base no menor valor entre:
- preço de compra
- avaliação bancária
Se a avaliação vier abaixo do esperado, pode ter de:
- dar maior entrada
- renegociar preço
- ou escolher outro imóvel
6. Idade e prazo: limites reais do crédito
Os bancos olham para a idade para definir prazo e risco. Na prática, é comum existir uma regra como:
idade do titular + prazo = idade no final do contrato
Muitas entidades colocam como referência 75 anos como idade máxima no final do contrato, podendo variar consoante o banco e o perfil.
👉 Prazos mais longos baixam a prestação, mas aumentam o custo total (MTIC). O banco avalia sempre este equilíbrio.
7. Tipo de taxa e “stress test” (subida de juros)
O banco avalia o risco da taxa escolhida:
- variável
- fixa
- mista
E é habitual simularem cenários mais conservadores (subida de taxa) para perceber se o cliente aguenta o choque sem entrar em incumprimento.
8. Estrutura do agregado e despesas fixas
Não é só “salário vs prestação”. O banco considera também:
- número de titulares
- dependentes
- despesas fixas
- estabilidade global do agregado
Dois rendimentos estáveis ajudam, mas o mais importante é a margem financeira.
Como aumentar as hipóteses de aprovação
Antes de avançar, estas ações costumam ter impacto:
- reduzir créditos e cartões (mesmo limites não usados podem ser analisados)
- juntar documentação e manter rendimentos consistentes
- aumentar a entrada (se possível)
- simular com prazos/taxas diferentes
- comparar propostas (nem todos os bancos avaliam igual)
Contar com apoio profissional pode fazer toda a diferença neste processo. A Casa dos Financiamentos ajuda-o a preparar o pedido e a comparar propostas para aumentar as hipóteses de aprovação e garantir melhores condições.
Como A Casa dos Financiamentos o pode ajudar
Cada banco tem critérios internos e margens de risco diferentes – pequenas mudanças no processo podem significar aprovação vs recusa (ou milhares de euros de diferença no custo total).
A Casa dos Financiamentos ajuda a:
- analisar o seu perfil
- preparar o processo antes de chegar ao banco
- comparar propostas de várias instituições
- encontrar a solução mais ajustada ao seu caso
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