Adquirir uma segunda habitação pode ser um excelente investimento — seja para férias em família, rendimento extra com arrendamento ou apenas uma escapadinha de fim de semana. Mas atenção: o crédito para segunda habitação obedece a regras diferentes daquelas aplicadas à compra da casa principal.
Neste artigo, explicamos tudo o que precisa de saber antes de dar este passo.
Defina a finalidade da sua nova casa
Antes de avançar com o crédito, é fundamental definir o objetivo da nova propriedade:
- Vai ser uma casa de férias para uso pessoal?
- Ou um imóvel para arrendamento (tradicional ou alojamento local)?
A resposta terá impacto direto nas condições do empréstimo, já que os bancos avaliam o risco de forma diferente consoante a finalidade do imóvel. Por exemplo, se for para investimento com potencial de rentabilidade, essa perspetiva pode ajudar na análise de viabilidade.
Condições do crédito para segunda habitação
A contratação de um crédito para segunda habitação obedece a critérios mais apertados. Eis os principais pontos a considerar:
Taxa de esforço
Se já tem um crédito habitação ativo, a sua taxa de esforço global será cuidadosamente analisada. Idealmente, o total de encargos com créditos não deve ultrapassar os 35% do rendimento líquido do agregado familiar — e no caso de segundas habitações, os bancos tendem a ser ainda mais conservadores.
Prazo do empréstimo
Os prazos costumam ser mais curtos do que os praticados para a habitação principal, o que pode aumentar o valor da prestação mensal.
Entrada inicial obrigatória
Ao contrário do crédito para habitação própria permanente, onde é possível financiar até 90% do valor do imóvel, nos créditos para segunda habitação o financiamento máximo é de 80%. Isto significa que terá de dar, no mínimo, 20% de entrada.
Taxas de juro
As opções de taxa fixa, variável ou mista continuam disponíveis, mas com maior seletividade. Os contratos com taxa mista têm ganho popularidade, ao combinarem estabilidade inicial com flexibilidade futura.
Encargos adicionais a considerar
Comprar uma segunda casa traz também alguns custos associados, que é importante antecipar:
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões): a taxa é mais elevada para segundas habitações e não há lugar a isenções automáticas.
- Imposto de Selo: é sempre devido sobre o valor do empréstimo.
- Seguros obrigatórios: tal como no crédito principal, será necessário contratar um seguro de vida e um seguro multirriscos.
- Manutenção e gestão: se for para arrendar, conte com despesas de obras, mobiliário, manutenção e gestão do imóvel.
Implicações fiscais
Caso opte por colocar o imóvel no mercado de arrendamento, os rendimentos obtidos são tributados a uma taxa fixa de 25%, salvo se optar pelo englobamento no IRS (o que pode ser vantajoso ou não, consoante o seu escalão).
Já se pretender explorar a propriedade como alojamento local, terá de se registar como empresário em nome individual (ou criar uma empresa) e cumprir obrigações fiscais específicas, como a entrega periódica de IVA e IRS/IRC.
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FAQ — Perguntas frequentes
1. É possível financiar 100% do valor da segunda habitação?
Não. Para imóveis que não sejam habitação própria e permanente, o financiamento máximo permitido é de 80% do valor de avaliação ou de compra (o que for mais baixo). Terá sempre de dar, pelo menos, 20% de entrada.
2. Posso usar o crédito para segunda habitação para arrendar o imóvel?
Sim, desde que essa seja a finalidade declarada no contrato. Imóveis para arrendamento tradicional ou alojamento local podem ser financiados, mas os bancos tendem a aplicar condições mais exigentes, como prazos mais curtos ou spreads mais altos.
3. A taxa de juro é diferente da habitação principal?
Geralmente, sim. Os créditos para segunda habitação são considerados de maior risco, o que pode resultar em spreads mais elevados. No entanto, tudo depende do seu perfil financeiro, histórico de crédito e negociação com o banco.
4. Quais os principais custos adicionais além do crédito?
Além da prestação mensal, deve contar com:
- IMT (sem isenção);
Imposto de Selo sobre o empréstimo; - Seguros obrigatórios;
- Custos de manutenção, mobiliário e gestão (no caso de arrendamento ou uso sazonal).
5. É preciso declarar rendimentos se arrendar a segunda casa?
Sim. Os rendimentos de arrendamento devem ser declarados no IRS, sendo geralmente tributados a uma taxa autónoma de 25%. No caso de alojamento local, aplicam-se obrigações fiscais diferentes, e pode ter de se registar como empresário em nome individual.