Veja quem pode beneficiar da garantia pública em 2026, quanto cobre, quais os custos e porque o banco pode recusar o crédito.
A garantia pública no crédito habitação jovem pode permitir financiar entre 85% e 100% do valor considerado para a compra da primeira habitação própria e permanente. O Estado garante uma parte do capital ao banco; não entrega dinheiro ao comprador, não reduz automaticamente os juros e não substitui a análise da capacidade de pagar o empréstimo.
Este artigo concentra as regras da garantia em vigor em outubro de 2026. Para preparar toda a compra, consulte também o nosso guia de crédito habitação jovem. A fonte principal é o Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal.
Quem pode beneficiar da garantia pública?
À data da verificação dos documentos para elaborar o contrato, cada comprador deve ter entre 18 e 35 anos, inclusive, domicílio fiscal em Portugal, não ser proprietário de prédio urbano habitacional ou fração autónoma habitacional e não ter beneficiado anteriormente desta garantia.
Na data do pedido de crédito, os rendimentos não podem ultrapassar o 8.º escalão do IRS. A situação fiscal e contributiva deve estar regularizada quando a garantia é concedida. Todos os compradores do imóvel devem ser mutuários e cumprir os requisitos. Como os limites dos escalões mudam, confirme o valor aplicável no momento do pedido, em vez de usar um montante de anos anteriores.
Que imóveis e contratos são abrangidos?
A compra tem de se destinar à primeira habitação própria e permanente dos mutuários.
O valor da transação — o menor entre preço de aquisição e avaliação bancária — não pode exceder 450.000€.
O contrato tem de ter garantia hipotecária e ser celebrado até 31 de dezembro de 2026, segundo o regime atualmente publicado.
A medida não abrange créditos para construção, obras ou locação financeira imobiliária.
Quanto pode financiar e o que cobre a garantia?
O crédito abrangido pode representar entre 85% e 100% do valor da transação. A garantia do Estado pode cobrir até 15% desse valor, incidindo sobre o capital do empréstimo, não sobre juros ou outros encargos. O banco decide o montante que aceita financiar depois de avaliar rendimentos, outras dívidas, prazo e imóvel.
Exemplo: compra por 250.000€ e avaliação de 240.000€. O valor de referência é 240.000€. Mesmo que o banco aprove 100% desse valor, o empréstimo seria de 240.000€; o comprador precisaria dos 10.000€ de diferença, além das despesas da aquisição e do crédito que lhe coubessem.
A garantia significa crédito aprovado ou juros mais baixos?
Não. A instituição continua obrigada a avaliar a capacidade financeira presente e futura e pode recusar o pedido. Também pode pedir outras garantias, como fiador. A garantia pública não bonifica a taxa de juro: compare a FINE, a TAEG, o MTIC, os seguros e as demais condições de cada proposta.
Que custos continuam a cargo do comprador?
Pode precisar de dinheiro para a diferença entre preço e avaliação, escritura, registos, avaliação, seguros, comissões permitidas e impostos aplicáveis. O banco não pode cobrar uma comissão pela garantia pública em si, mas outros encargos do crédito podem existir.
A isenção de IMT e de Imposto do Selo sobre a aquisição para jovens é uma medida separada, com requisitos próprios. Confirme o seu caso na página oficial do IMT Jovem e faça uma estimativa no nosso simulador de IMT.
Como pedir a garantia pública?
Confirme os requisitos pessoais e os do imóvel antes de assumir compromissos de compra.
Peça propostas a instituições aderentes e confirme se ainda têm montante disponível para operações com garantia.
Entregue os comprovativos pedidos pelo banco para elegibilidade e análise do crédito.
Compare as propostas e confirme a avaliação, o montante aprovado, os custos e o prazo previsto para a escritura.
A adesão dos bancos é voluntária e a disponibilidade da garantia em cada instituição é limitada. Cumprir os requisitos não obriga o banco a conceder o empréstimo.
Durante quanto tempo vigora a garantia?
A garantia vigora nos primeiros 10 anos do contrato. Pode amortizar antecipadamente o crédito; numa amortização parcial, o valor garantido diminui proporcionalmente. Se vender o imóvel, a garantia cessa nas condições indicadas pelo Banco de Portugal.
Perguntas frequentes
Se herdei uma parte de uma casa, posso beneficiar?
Uma quota de propriedade de imóvel habitacional pode impedir o acesso, mesmo que tenha sido herdada. Como a elegibilidade depende do direito concreto e do tipo de imóvel, apresente a documentação ao banco para confirmação antes de avançar.
Posso transferir o crédito para outro banco?
A garantia pode manter-se pelo prazo remanescente numa transferência, desde que o novo banco tenha aderido ao protocolo e disponha de montante para acolher a operação. Confirme esta condição antes da transferência.
Se deixar de pagar, o Estado fica com a dívida?
Não. Mesmo que o Estado pague ao banco a parte coberta pela garantia, o mutuário continua responsável pelo pagamento da dívida, perante o banco e perante o Estado nos termos aplicáveis.
É preciso pedir 100% de financiamento?
Não. O regime pode abranger créditos desde 85% do valor da transação. O montante aprovado depende sempre da análise do banco.
Confirme o seu caso antes de avançar
A Casa dos Financiamentos pode ajudar a verificar os requisitos, comparar propostas de bancos aderentes e calcular a entrada e os custos reais da compra. Entre em contacto para analisar o seu cenário.
Fontes: Banco de Portugal — garantia pública e Autoridade Tributária — IMT Jovem.
