A avaliação da casa ficou abaixo do preço? Veja quanto pode aumentar a entrada, como calcular o financiamento e que opções tem antes da escritura.
Se a avaliação bancária ficar abaixo do preço de compra, o banco pode emprestar menos do que esperava. A diferença terá de ser coberta com mais capitais próprios, com uma renegociação do preço ou com outra solução de financiamento aprovada pelo banco.
Antes de desistir da casa, confirme as contas. O impacto depende da finalidade do crédito, do menor valor entre preço e avaliação e do limite que a instituição aceita aplicar ao seu processo.
Porque pode a avaliação bancária ficar abaixo do preço de compra?
O preço resulta do acordo entre comprador e vendedor. A avaliação é uma estimativa do valor do imóvel usada pelo banco na análise da garantia. Os dois valores podem divergir por causa do estado da casa, das áreas, da localização, de obras necessárias ou dos imóveis comparáveis considerados pelo perito.
Uma diferença não prova, por si só, que o preço negociado está errado. Mostra que o banco atribui ao imóvel um valor de garantia inferior ao preço acordado. Veja também a diferença entre avaliação bancária e valor de mercado.
Como é calculado o financiamento quando a avaliação é inferior?
Para o cálculo do rácio LTV, o Banco de Portugal indica que se usa o menor valor entre o preço de aquisição e a avaliação. Num crédito para habitação própria e permanente, o limite geral é de 90% desse menor valor. A instituição pode aprovar uma percentagem inferior após avaliar o cliente e o imóvel.
Se a compra tiver outra finalidade, como segunda habitação, o limite geral indicado pelo Banco de Portugal é de 80%. Regimes específicos, como a garantia pública para jovens elegíveis, têm condições próprias e devem ser analisados separadamente.
Exemplo: casa de 250.000 € avaliada em 230.000 €
Imagine uma compra para habitação própria e permanente por 250.000 €. Se a avaliação for de 230.000 €, o valor usado no cálculo do LTV é 230.000 €.
Limite geral de 90% do menor valor: 207.000 € (230.000 € × 90%);
Diferença a pagar com capitais próprios: 43.000 € (250.000 € − 207.000 €);
Impostos, escritura, registos e outros custos: acrescem a esse montante.
Se a avaliação tivesse sido de 250.000 € e o banco financiasse 90%, o empréstimo poderia chegar a 225.000 € e a entrada seria de 25.000 €, antes das despesas. Neste exemplo, a avaliação mais baixa aumenta em 18.000 € o dinheiro necessário para comprar a mesma casa.
O banco pode ser mais prudente do que o limite geral. Se uma proposta concreta financiar apenas 85% da avaliação, o empréstimo seria de 195.500 € e os capitais próprios necessários subiriam para 54.500 €, antes das despesas. Os 85% são aqui uma hipótese de proposta bancária, não a regra geral do Banco de Portugal.
Para fazer as suas contas, consulte o guia quanto precisa de entrada para comprar casa.
O que fazer se a avaliação bancária vier abaixo?
Confirme os dados da avaliação. Verifique áreas, tipologia, anexos, estado de conservação e eventuais obras que possam não ter sido considerados;
Fale com o banco sobre uma revisão ou nova avaliação. Pergunte se é possível, quais os documentos necessários e se existem custos. Um novo valor não é garantido;
Renegocie o preço com o vendedor. Uma redução do preço pode diminuir a diferença a financiar com capitais próprios;
Compare outra instituição. Outro banco fará a sua própria análise e poderá apresentar uma avaliação ou percentagem de financiamento diferente;
Reveja a sua disponibilidade financeira. Use mais poupança apenas se mantiver margem para impostos, despesas e imprevistos.
Um crédito pessoal para completar a entrada não resolve automaticamente o problema: cria uma nova prestação, aumenta a taxa de esforço e também terá de ser considerado pelo banco.
O que acontece se já assinou o contrato-promessa?
Leia os prazos e as cláusulas do contrato-promessa de compra e venda (CPCV), incluindo o que acontece se o financiamento aprovado for inferior ao necessário. A possibilidade de recuperar o sinal ou alterar a data da escritura depende do texto assinado e da situação concreta.
Se a avaliação comprometer a compra, contacte rapidamente o banco e o vendedor. Para interpretar as consequências do CPCV ou negociar uma alteração, procure aconselhamento jurídico adequado ao seu caso.
Uma avaliação baixa significa que o crédito foi recusado?
Não necessariamente. O banco pode aprovar um montante inferior ao pedido. A compra só avança se conseguir cobrir a diferença e se os restantes critérios de crédito forem cumpridos. Em alguns casos, a operação deixa de ser viável nas condições inicialmente acordadas.
Antes de tomar uma decisão, compare o custo total e a prestação das propostas. Uma avaliação superior noutro banco não garante, por si só, melhores condições de crédito.
Perguntas frequentes - Avaliação bancária abaixo do preço de compra
O banco financia 90% do preço de compra?
Para habitação própria e permanente, 90% é o limite geral aplicado ao menor valor entre o preço de aquisição e a avaliação. O banco pode financiar menos.
Posso pedir uma segunda avaliação bancária?
Pode perguntar ao banco se aceita rever ou repetir a avaliação. O procedimento e os custos variam, e o novo resultado pode não ser superior.
Quanto aumenta a entrada se a avaliação for mais baixa?
Depende da diferença entre o preço e a avaliação e da percentagem que o banco aprova. No exemplo acima, a entrada sobe de 25.000 € para 43.000 €, antes das despesas, se for aplicado o limite geral de 90%.
Posso consultar outro banco?
Sim. Compare a avaliação, o montante aprovado, a TAEG, o MTIC, os seguros e as restantes condições da proposta.
Analise as opções antes de avançar
A Casa dos Financiamentos pode ajudá-lo a recalcular a entrada e a comparar propostas quando a avaliação fica abaixo do preço. Se recebeu um relatório que alterou os seus planos, fale connosco para perceber quais as opções de financiamento disponíveis.
