Saiba como funcionam as mais-valias na venda de imóveis, como calcular o valor tributável, que despesas pode deduzir e quando pode beneficiar de isenção.
Está a pensar vender uma casa por um valor superior ao que pagou por ela? Nesse caso, a venda deverá ser declarada no IRS e poderá originar uma mais-valia tributável.
O imposto não é calculado apenas sobre a diferença entre o preço de compra e o preço de venda. Existem despesas que podem ser consideradas, mecanismos de atualização do valor de aquisição e situações em que o reinvestimento permite reduzir ou excluir a tributação.
Perceba como funcionam as mais-valias na venda de imóveis e o que deve ter em conta antes de vender.
O que são mais-valias na venda de imóveis?
Uma mais-valia corresponde, de forma simplificada, ao ganho obtido com a venda de um imóvel.
Se comprou uma casa por 180.000 euros e a vende por 250.000 euros, existe inicialmente uma diferença de 70.000 euros. No entanto, esse não é necessariamente o valor que será considerado para efeitos fiscais.
No cálculo entram elementos como o valor de aquisição, o valor de realização, determinadas despesas relacionadas com a compra e venda e encargos com a valorização do imóvel.
Como calcular as mais-valias de um imóvel?
De forma simplificada:
Mais-valia = valor de realização − valor de aquisição corrigido − despesas e encargos elegíveis
O valor de realização corresponde normalmente ao valor pelo qual o imóvel é vendido. Se tiverem passado mais de 24 meses entre a compra e a venda, o valor de aquisição pode ser atualizado através dos coeficientes de desvalorização da moeda definidos legalmente.
Se está a vender uma casa para comprar outra, pode ser útil analisar desde logo quanto financiamento poderá precisar para a nova aquisição através do nosso simulador de crédito habitação.
Que despesas podem reduzir as mais-valias?
Alguns encargos devidamente comprovados podem reduzir o valor da mais-valia.
Entre eles podem estar:
IMT e Imposto do Selo pagos na aquisição;
despesas com escritura, registos e atos notariais;
certificado energético;
comissão paga a uma agência imobiliária;
determinadas obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos.
É importante guardar faturas e comprovativos, porque nem todas as despesas são automaticamente aceites pela Autoridade Tributária.
Só metade das mais-valias paga IRS?
Na generalidade das situações, 50% do saldo das mais-valias e menos-valias imobiliárias é considerado para efeitos de IRS.
Isto não significa que exista uma taxa fixa de 50%.
Por exemplo, se o saldo das mais-valias for de 40.000 euros, em regra serão considerados 20.000 euros para efeitos de IRS. Esse montante será depois englobado com os restantes rendimentos do contribuinte e sujeito às taxas aplicáveis.
É possível não pagar mais-valias ao vender casa?
Uma das principais situações de exclusão de tributação está relacionada com a venda de uma habitação própria e permanente e o reinvestimento do respetivo valor noutra habitação própria e permanente.
Em regra, o imóvel vendido deve ter sido utilizado como habitação própria e permanente, comprovada através do domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à venda.
O reinvestimento pode ocorrer:
nos 24 meses anteriores à venda;
ou nos 36 meses posteriores à venda.
O valor pode ser reinvestido na compra de outra casa, na aquisição de terreno para construção e respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel destinado a habitação própria e permanente.
Se está a ponderar construir a próxima casa, consulte também o nosso guia sobre como pedir um crédito para construir casa e a página de crédito para construção.
E se reinvestir apenas uma parte do dinheiro?
Também pode existir um reinvestimento parcial.
Nesse caso, a exclusão da tributação será igualmente proporcional ao montante reinvestido.
Por isso, antes de vender, é importante perceber quanto capital ficará disponível depois de liquidar eventuais encargos e qual o montante que pretende utilizar na próxima habitação.
Como declarar as mais-valias no IRS?
A venda de um imóvel deve ser comunicada na declaração de IRS relativa ao ano em que ocorreu a transmissão.
Para isso é utilizado o Anexo G da declaração Modelo 3, onde são indicados os elementos relativos à compra e à venda do imóvel. Se pretender beneficiar da exclusão por reinvestimento, deve igualmente indicar a sua intenção de reinvestir.
O Anexo G inclui campos próprios para declarar, entre outros elementos:
valor de aquisição;
valor de realização;
datas de aquisição e venda;
despesas e encargos elegíveis;
capital do empréstimo ainda em dívida;
valor que pretende reinvestir;
montantes posteriormente reinvestidos.
Mesmo que a nova casa só seja comprada no ano seguinte, é importante declarar a intenção de reinvestimento no IRS relativo ao ano da venda.
Vender uma casa com crédito habitação altera as mais-valias?
Ter um crédito habitação sobre o imóvel não elimina uma eventual mais-valia.
O empréstimo e a tributação da venda são questões diferentes. No entanto, o capital ainda em dívida pode ser relevante no cálculo do montante a reinvestir quando pretende beneficiar da exclusão aplicável à habitação própria e permanente.
Na venda de uma casa financiada, parte do preço recebido é normalmente utilizada para liquidar o empréstimo e cancelar a hipoteca.
Se está a vender para comprar outra casa, deve analisar em conjunto o valor da venda, o crédito ainda em dívida, os custos associados, o montante a reinvestir e o financiamento necessário para a nova aquisição.
Caso esteja também a ponderar rever as condições do empréstimo atual antes da venda, pode consultar o nosso conteúdo sobre transferência de crédito habitação.
Existem outras situações de exclusão?
Sim. Existem outros regimes específicos previstos na legislação.
Desde 2026 existe, por exemplo, um regime temporário aplicável a determinadas vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, que pode permitir a exclusão de tributação quando o valor seja reinvestido em imóveis destinados a arrendamento habitacional, desde que sejam cumpridos os requisitos legais.
Como se trata de um regime com condições próprias, deve ser analisado caso a caso.
Vai vender casa e comprar outro imóvel?
As mais-valias podem representar um custo relevante numa venda, mas o valor tributado depende de vários fatores, como preço e data de aquisição, preço de venda, despesas suportadas e eventual reinvestimento.
Antes de vender, faça as contas ao valor líquido que ficará disponível e perceba quanto financiamento poderá precisar para comprar a próxima casa.
Se necessita de um novo crédito habitação, A Casa dos Financiamentos pode analisar o seu perfil e comparar as soluções das instituições com as quais mantém contrato de vinculação.
A Casa dos Financiamentos é uma marca da RJRI – Financial Advisors, Lda., intermediário de crédito vinculado e registado no Banco de Portugal com o número 0008524. O serviço de intermediação de crédito é gratuito para o consumidor.
Simule o seu crédito habitação e prepare com antecedência a compra da sua próxima casa.
