Saiba como funcionam as tranches no crédito para construção, quando o banco liberta o capital e que papel têm as vistorias durante a obra.
Está a pensar construir casa com recurso a financiamento bancário? Ao contrário do crédito habitação para comprar uma casa já concluída, no crédito para construção o banco normalmente não disponibiliza todo o dinheiro de uma só vez.
O financiamento é libertado por fases, através das chamadas tranches, acompanhando a evolução da obra.
Mas como funcionam estas tranches, quando são libertadas e que papel têm as vistorias?
O que são tranches no crédito para construção?
As tranches são parcelas do montante total do crédito que vão sendo disponibilizadas progressivamente pela instituição financeira.
Imagine que tem aprovado um financiamento de 200.000 euros para construir casa. Isso não significa necessariamente que recebe os 200.000 euros logo no início.
O capital pode ser disponibilizado gradualmente, à medida que a construção avança e são cumpridas as condições previstas no contrato.
Antes de avançar, pode utilizar o nosso simulador de crédito para construção para perceber que solução de financiamento poderá adequar-se ao seu projeto.
Se ainda está numa fase inicial do processo, consulte também o nosso guia sobre como pedir um crédito para construir casa.
Como é feita a libertação das tranches?
O funcionamento varia de instituição para instituição e deve estar definido nas condições do financiamento.
Em termos gerais, o processo pode funcionar desta forma:
o crédito é aprovado e contratado;
é disponibilizada uma primeira tranche, nos termos acordados;
a construção avança;
é pedida uma nova libertação de capital;
é realizada uma vistoria para verificar o estado da obra;
cumpridas as condições previstas, é libertada uma nova tranche.
Este processo pode repetir-se até à conclusão da construção.
O número de tranches, o respetivo valor e as condições para cada libertação não são iguais em todas as instituições financeiras. Por isso, estes elementos devem ser confirmados antes da contratação do crédito.
Porque são feitas vistorias à obra?
As vistorias permitem verificar o estado da construção e avaliar a evolução dos trabalhos antes da libertação de novas parcelas do financiamento.
Normalmente, um perito avalia a percentagem de obra concluída. Essa avaliação é depois utilizada pela instituição financeira para decidir se estão reunidas as condições para uma nova libertação de capital.
As vistorias podem ter custos associados, pelo que deve consultar previamente o preçário e as condições da proposta de crédito.
Quanto recebe em cada tranche?
Não existe uma percentagem universal.
O montante disponibilizado em cada fase depende das condições definidas pela instituição financeira, do financiamento aprovado e da evolução da obra.
Antes de escolher uma proposta, confirme:
quantas tranches estão previstas;
como é calculado o valor de cada libertação;
quando pode solicitar uma nova vistoria;
quais os custos associados às vistorias;
que documentação pode ser necessária;
quais as condições para a libertação da última tranche.
Estas diferenças podem ser relevantes para a gestão financeira de todo o projeto.
É preciso ter dinheiro próprio durante a construção?
Pode ser necessário.
Como o financiamento é libertado progressivamente, é importante ter liquidez suficiente para suportar despesas que possam surgir entre a utilização de duas tranches.
Por exemplo, pode ser necessário pagar ao empreiteiro ou adquirir materiais antes de estarem reunidas as condições para uma nova libertação de capital.
Por isso, procure alinhar o calendário de pagamentos da construção com a forma como o financiamento será disponibilizado e mantenha alguma margem financeira para eventuais imprevistos.
Durante a construção paga a prestação completa?
Depende das condições do contrato.
Alguns créditos podem prever um período de carência de capital, durante o qual não existe amortização do capital e são pagos apenas os juros correspondentes ao montante utilizado.
Por exemplo, se tiver um financiamento aprovado de 200.000 euros, mas tiver utilizado apenas uma parte desse capital, os encargos durante esta fase serão determinados de acordo com o montante efetivamente utilizado e as condições contratadas.
Terminada a carência, quando exista, começa a amortização do capital nos termos definidos no contrato.
É importante ter em conta que uma carência de capital não elimina os juros e pode aumentar o custo total do empréstimo. Por isso, deve analisar esta condição na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) antes de contratar.
O que acontece à última tranche?
A última tranche também pode estar sujeita ao cumprimento de condições específicas.
Pode ser necessária uma vistoria final ou a apresentação de documentação relacionada com a conclusão da obra antes de ser disponibilizado o restante capital.
Estas condições devem ser verificadas antecipadamente para evitar que despesas finais da construção fiquem dependentes de uma libertação de capital que ainda não esteja autorizada.
Quanto pode o banco financiar?
Para os créditos destinados à construção de habitação própria e permanente, a recomendação macroprudencial do Banco de Portugal estabelece, em regra, um limite máximo de 90% para o rácio LTV (loan-to-value).
Trata-se de um limite máximo recomendado e não de uma obrigação de financiamento até 90%. Uma instituição pode decidir financiar uma percentagem inferior, tendo em conta a avaliação do imóvel, as características da operação e a capacidade financeira dos clientes.
Além do LTV, a instituição irá avaliar outros fatores, como rendimentos, encargos existentes, taxa de esforço, prazo do financiamento e risco da operação.
Pode conhecer melhor as soluções disponíveis na nossa página de crédito para construção.
Que cuidados deve ter antes de aceitar um crédito por tranches?
Num crédito para construção não deve comparar apenas o spread, a taxa de juro ou a futura prestação.
É igualmente importante perceber como será disponibilizado o dinheiro ao longo da construção.
Analise o número e as condições das tranches, os custos das vistorias, o prazo previsto para utilização do financiamento, a eventual existência de carência e os requisitos para cada libertação de capital.
Confirme também a TAN, TAEG, MTIC, seguros, comissões e restantes condições apresentadas na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE).
Sobretudo, procure alinhar o plano de pagamentos ao empreiteiro com o calendário previsível de libertação das tranches.
Precisa de financiamento para construir casa?
O crédito para construção tem características específicas que podem variar significativamente entre instituições, nomeadamente na forma de libertação do capital, número de tranches, vistorias e condições durante a execução da obra.
Se está a pensar construir casa, A Casa dos Financiamentos pode analisar o seu projeto e comparar as soluções das instituições com as quais mantém contrato de vinculação.
A Casa dos Financiamentos é uma marca da RJRI – Financial Advisors, Lda., intermediário de crédito vinculado e registado no Banco de Portugal com o número 0008524. O serviço de intermediação de crédito é gratuito para o consumidor.
Peça uma análise para crédito de construção e perceba que solução poderá adequar-se melhor ao seu projeto.
