Saiba quanto precisa de entrada para uma segunda habitação, como o banco avalia dois créditos e que impostos, seguros e despesas deve prever.
Vai comprar uma casa de férias ou um imóvel para arrendar? No crédito para segunda habitação, a regra geral é o banco financiar até 80% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária. Precisa, por isso, de pelo menos 20% de capitais próprios — e pode precisar de mais se a avaliação ficar abaixo do preço ou se o banco aprovar um montante inferior.
Antes de avançar, faça as contas à entrada, aos impostos e à prestação juntamente com os créditos que já paga. Este guia explica cada passo.
Quanto financia o banco numa segunda habitação?
O Banco de Portugal indica que, para finalidades diferentes da habitação própria e permanente, o montante do empréstimo não deve, em regra, ultrapassar 80% do menor valor entre preço de aquisição e avaliação. É um limite de referência, não uma promessa de aprovação: cada instituição analisa a solvabilidade e pode emprestar menos.
Se pretende usar o imóvel para arrendamento, indique essa finalidade ao banco. As condições da proposta e a forma como a instituição considera eventuais rendimentos de renda dependem da avaliação do caso.
Quanto precisa de entrada para uma segunda habitação?
Com preço e avaliação de 200.000 €, um financiamento de 80% corresponde a 160.000 €. Neste cenário, precisaria de 40.000 € para completar o preço, mais impostos e despesas.
Se a casa custar 250.000 € e a avaliação for de 230.000 €, o cálculo parte de 230.000 €. Oitenta por cento são 184.000 €. Para pagar os 250.000 € ao vendedor, precisaria de 66.000 € de capitais próprios, mais encargos da compra. Veja a explicação completa no guia da entrada no crédito habitação.
Posso ter dois créditos habitação ao mesmo tempo?
Sim, é possível pedir um segundo crédito mantendo o primeiro. O banco irá avaliar as duas prestações e os restantes empréstimos, juntamente com rendimentos e despesas do agregado. Ter uma casa já financiada não implica uma recusa automática, mas reduz a margem disponível para uma nova prestação.
A referência atual do Banco de Portugal para o conjunto das prestações de crédito é, em regra, 45% do rendimento líquido. O banco também considera outros elementos da solvabilidade e pode decidir não conceder o empréstimo mesmo abaixo desse valor. Saiba como calcular a taxa de esforço no crédito habitação antes de pedir propostas.
Qual pode ser o prazo do crédito para segunda habitação?
Os limites gerais indicados pelo Banco de Portugal são de 40 anos para clientes até aos 35 anos e 35 anos para clientes com mais de 35 anos. O prazo concreto proposto pode ser menor. Um prazo mais longo tende a baixar a prestação, mas aumenta o custo total dos juros; compare ambos na FINE.
Juros e seguros: o que comparar nas propostas?
Peça propostas com taxa fixa, variável ou mista e compare a TAEG, o MTIC, a prestação e os custos dos produtos associados. Um spread aparentemente mais baixo pode exigir seguros ou outros serviços que alteram o custo total.
O seguro de vida não é obrigatório por lei para todos os créditos habitação, mas o banco pode exigi-lo como condição do contrato. O cliente pode escolher a seguradora, conforme esclarece o Portal do Cliente Bancário. Para edifícios em propriedade horizontal, a cobertura de incêndio é obrigatória; o seguro multirriscos reúne coberturas adicionais, segundo a Autoridade de Supervisão de Seguros.
Que impostos e despesas deve prever?
Além da entrada, inclua no orçamento o IMT, o Imposto do Selo da compra, o Imposto do Selo do empréstimo, escritura, registos, avaliação e eventuais comissões. O IMT varia com o valor e a finalidade do imóvel. Pode fazer uma primeira estimativa no simulador de IMT e confirmar as regras na Autoridade Tributária.
Depois da compra, considere IMI, condomínio, seguros, manutenção e períodos sem renda, se tenciona arrendar. A tributação dos rendimentos e as regras de alojamento local dependem do enquadramento concreto; confirme-as antes de calcular uma rentabilidade líquida.
Que documentos preparar antes de pedir crédito?
Reúna identificação, comprovativos de rendimentos, declaração de IRS e nota de liquidação, extratos ou comprovativos dos créditos existentes e documentação do imóvel. O banco pode pedir elementos adicionais, incluindo prova de capitais próprios e informação sobre a finalidade da compra.
O Mapa de Responsabilidades de Crédito ajuda a confirmar os empréstimos associados ao seu nome. Para estimar uma nova prestação, use o simulador de crédito habitação.
Perguntas frequentes - Crédito para segunda habitação
Qual é a entrada mínima para uma segunda habitação?
Na regra geral, conte com pelo menos 20% do menor valor entre preço e avaliação. Como o empréstimo incide sobre esse valor, uma avaliação inferior ao preço faz subir o dinheiro necessário para completar a compra.
É possível financiar 100% de uma segunda habitação?
A regra geral para uma segunda habitação é o financiamento até 80% do menor valor entre o preço e a avaliação. Não conte com financiamento a 100% nesta finalidade; confirme a proposta concreta do banco e os capitais próprios necessários.
Posso arrendar a casa comprada com este crédito?
Apresente ao banco a finalidade pretendida e verifique as condições do contrato. Se arrendar, terá de cumprir as obrigações fiscais e legais aplicáveis. Uma renda futura não equivale automaticamente a rendimento aceite para aprovar o empréstimo.
Ter um crédito da primeira casa impede um segundo empréstimo?
Não. Ambas as prestações entram na avaliação da capacidade financeira. A decisão depende também dos outros créditos, rendimentos, despesas e condições do novo contrato.
Compare o seu cenário antes de avançar
Uma segunda habitação exige uma análise conjunta da entrada, prestação, impostos e custos de manutenção. Se já tem um imóvel em vista, fale com A Casa dos Financiamentos para comparar propostas adequadas ao seu perfil.
