Entrada no crédito habitação: quanto precisa e como calcular

Quanto precisa de entrada no crédito habitação? Para comprar uma casa destinada a habitação própria e permanente, a referência habitual é, pelo menos, 10% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária. Para uma segunda habitação, a referência habitual é, pelo menos, 20%. O montante real pode ser maior.

Neste guia explicamos como fazer a conta, porque é que a avaliação pode aumentar o dinheiro necessário e quais os custos que ficam fora da entrada.

O que é a entrada no crédito habitação?

A entrada é a parte do preço da casa que não fica coberta pelo empréstimo. Se a casa custa 200.000 € e o banco empresta 180.000 €, precisa de 20.000 € de capitais próprios para completar o preço. Este valor não inclui impostos nem despesas da compra.

O sinal pago no contrato-promessa de compra e venda conta, em regra, para o preço final: é uma antecipação de parte do valor que terá de suportar, não uma despesa adicional. Antes de assumir esse compromisso, confirme as condições do crédito e as consequências previstas no contrato caso o financiamento não seja aprovado.

Como calcular a entrada no crédito habitação?

Comece por comparar o preço de compra com a avaliação do banco. Para calcular o limite de financiamento habitual, usa-se o menor dos dois valores. Depois, aplique a percentagem correspondente à finalidade do crédito e subtraia o empréstimo possível ao preço de compra.

Fórmula prática: entrada necessária = preço de compra − montante de crédito aprovado.

Segundo o Banco de Portugal, o empréstimo não deve exceder 90% desse valor para habitação própria e permanente, ou 80% para outras finalidades, como segunda habitação. São limites máximos de referência: o banco pode aprovar um montante inferior após analisar a capacidade financeira do cliente.

Exemplo 1: preço e avaliação de 200.000 €

Para habitação própria e permanente, 90% de 200.000 € são 180.000 €. Se o banco aprovar esse montante, precisa de 20.000 € de entrada, além das despesas da compra.

Exemplo 2: casa de 250.000 € avaliada em 240.000 €

O cálculo parte de 240.000 €. Noventa por cento são 216.000 €. Se o banco financiar esse valor, terá de suportar 34.000 € do preço: 24.000 € correspondem à parte não financiada da avaliação e 10.000 € à diferença entre a avaliação e o preço.

Veja também o que fazer quando a avaliação bancária fica abaixo do preço de compra.

Quando é que precisa de mais do que 10%?

A entrada aumenta se a avaliação for inferior ao preço, se o banco aprovar menos do que o limite de referência ou se o imóvel não se destinar a habitação própria e permanente. Ter 10% poupados não garante a aprovação do empréstimo.

O banco avalia rendimentos, despesas, outros créditos e o impacto da prestação no orçamento. Pode testar o seu cenário no simulador de taxa de esforço e estimar a prestação no simulador de crédito habitação.

É possível obter crédito sem a entrada habitual?

Há exceções à referência dos 90%. A garantia pública no crédito habitação jovem pode permitir financiar entre 85% e 100% do valor da transação a quem cumpra os requisitos e obtenha aprovação do banco. O valor da transação continua a ser o menor entre o preço e a avaliação. Por isso, uma avaliação inferior ao preço pode exigir capitais próprios mesmo com a garantia.

Fora dos regimes especiais aplicáveis, confirme sempre o limite de financiamento previsto para a finalidade do seu crédito na orientação atual do Banco de Portugal. O banco pode aprovar menos do que esse limite.

Que dinheiro deve reservar além da entrada?

Conte com IMT, Imposto do Selo na compra, escritura, registos e eventuais custos do crédito, como avaliação, comissões, seguros e Imposto do Selo sobre o empréstimo. Os valores dependem do imóvel, da operação e das isenções aplicáveis.

Para um orçamento por etapas, com exemplos e medidas em vigor este ano, consulte quanto dinheiro precisa para comprar casa em 2026. Pode estimar o imposto no simulador de IMT.

Como preparar a entrada sem surpresas?

Defina primeiro o preço máximo da casa, peça uma simulação de financiamento e reserve separadamente o dinheiro para a entrada e para as despesas da compra. Deixe ainda uma margem para a avaliação bancária ficar abaixo do preço acordado.

Se já tem um imóvel em vista, compare propostas e verifique o valor que terá de disponibilizar no contrato-promessa e na escritura. A Casa dos Financiamentos pode ajudá-lo a analisar o seu caso antes de assumir compromissos.

Perguntas frequentes - Entrada no crédito habitação

A entrada mínima é sempre 10%?

Não. Dez por cento é a referência habitual para habitação própria e permanente quando o banco financia 90% do menor valor entre preço e avaliação. A entrada pode ser maior se a avaliação for inferior ao preço, se o banco aprovar menos crédito ou se a finalidade for outra.

Quanto é a entrada para uma segunda habitação?

O limite de financiamento de referência é 80% do menor valor entre preço e avaliação. Isso aponta para pelo menos 20% de capitais próprios, podendo ser necessário mais.

O sinal da casa é pago além da entrada?

Em regra, não. O sinal integra o preço da compra e é abatido ao valor a pagar na escritura. Confirme os termos do contrato-promessa antes de o entregar.

Ter a entrada garante a aprovação do crédito?

Não. A instituição avalia a solvabilidade e pode aprovar menos do que o limite máximo ou recusar o pedido. Peça uma simulação antes de se comprometer com a compra.