Calcule o LTV no crédito habitação com exemplos de preço e avaliação bancária. Veja os limites de 90% e 80% e quanto pode precisar de entrada.
O LTV no crédito habitação mostra que percentagem do valor considerado para o imóvel será financiada pelo banco. Numa compra, calcule-o assim: LTV = valor do empréstimo ÷ menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária × 100.
Por exemplo, uma casa custa 250.000 €, mas é avaliada em 230.000 €. Se o banco financiar 207.000 €, o LTV é de 90% (207.000 € ÷ 230.000 €). O comprador terá de disponibilizar 43.000 € para completar o preço, além de impostos e outras despesas. É esta diferença entre preço e avaliação que muitas vezes surpreende quem está a preparar a entrada.
O que é o LTV no crédito habitação?
LTV significa loan-to-value e relaciona o montante do empréstimo com o valor do imóvel usado como garantia. Ajuda a instituição a medir a parte da compra que pretende financiar. Um LTV de 90% significa que o crédito representa 90% do valor considerado no cálculo, não necessariamente 90% do preço pedido pelo vendedor.
O LTV é apenas um dos critérios de análise. O banco também avalia rendimentos, despesas, outros créditos, prazo e características do imóvel antes de decidir.
Como calcular o LTV passo a passo?
Confirme o preço de compra e o valor da avaliação bancária.
Use o mais baixo desses dois valores como referência.
Divida o montante do empréstimo por esse valor e multiplique por 100.
Exemplo sem diferença na avaliação: preço e avaliação de 250.000 €, empréstimo de 225.000 €. O LTV é 90% e a diferença a suportar no preço é 25.000 €, além dos custos da compra.
Exemplo com avaliação inferior: preço de 250.000 €, avaliação de 230.000 €. Para manter o LTV em 90%, o financiamento máximo neste exemplo seria 207.000 €. A diferença até ao preço passa a 43.000 €, mais 18.000 € de capitais próprios do que no primeiro cenário.
Se a avaliação da sua casa ficou abaixo do preço acordado, veja as opções no guia avaliação bancária abaixo do preço de compra.
Qual é o limite de LTV para habitação própria e segunda habitação?
Segundo o Banco de Portugal, o empréstimo não deve, em regra, ultrapassar 90% do menor valor entre preço e avaliação para habitação própria e permanente. Para outras finalidades, o limite geral é de 80% do valor do imóvel.
Estes são limites máximos de referência, não uma promessa de financiamento. A instituição pode aprovar uma percentagem mais baixa ou recusar o pedido depois de avaliar a solvabilidade. Existem regimes específicos com regras próprias, como a garantia pública para jovens elegíveis; confirme sempre as condições em vigor e a decisão do banco.
O LTV de 90% significa que preciso apenas de 10% de entrada?
Só quando o preço de compra e a avaliação são iguais e o banco aprova o máximo permitido. Se a avaliação for inferior, terá de suportar também a diferença entre o preço e o valor considerado pelo banco.
Além da entrada, reserve dinheiro para impostos, escritura, registos e custos associados ao financiamento. Veja o nosso guia sobre quanto dinheiro precisa para comprar casa antes de assumir um compromisso no CPCV.
Um LTV mais baixo melhora o spread ou garante aprovação?
Um LTV mais baixo pode tornar o pedido menos arriscado para a instituição e influenciar as condições propostas. O efeito depende da política comercial e da análise completa do cliente; não existe uma redução de spread garantida por baixar o LTV.
Também não basta cumprir o limite de financiamento para obter crédito. O banco avalia a capacidade de pagar as prestações e os restantes requisitos do contrato. Compare as propostas pela FINE, incluindo TAEG, MTIC, seguros e produtos associados.
O que fazer se o LTV ficar acima do limite?
Reveja quanto pode dar de entrada e confirme os valores usados no cálculo. Se a avaliação for inferior ao preço, pode avaliar a possibilidade de negociar o preço com o vendedor ou procurar outro imóvel. Não assuma que uma avaliação de outro banco terá o mesmo resultado.
Se já assinou um CPCV, leia as condições acordadas e procure aconselhamento adequado antes de assumir que consegue avançar com a compra. O simulador de crédito habitação ajuda a estimar prestações, mas não substitui a avaliação do imóvel nem a decisão de crédito.
Perguntas frequentes - LTV no crédito habitação
O LTV calcula-se sobre o preço ou sobre a avaliação?
Numa compra, usa-se o menor dos dois valores como referência para o limite geral de financiamento.
Se a avaliação for superior ao preço, posso financiar mais do que 90% do preço?
O limite geral para habitação própria e permanente continua a usar o menor valor, que nesse caso é o preço de compra.
É possível obter crédito habitação a 100%?
Existem regimes específicos sujeitos a requisitos, como a garantia pública para jovens elegíveis. Não há aprovação automática; confirme as regras atuais e a proposta da instituição.
Um LTV de 90% garante que o crédito será aprovado?
Não. O banco também analisa rendimentos, despesas, responsabilidades de crédito e características do imóvel.
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