Saiba se pode construir uma casa modular num terreno rústico, que regras se aplicam, quando é possível construir e o que deve verificar antes de avançar.
Tem um terreno rústico e está a pensar instalar nele uma casa modular? Esta é uma dúvida cada vez mais comum, sobretudo porque as casas modulares podem ser mais rápidas de construir e, em alguns casos, apresentar custos mais previsíveis do que a construção tradicional.
Mas há um ponto essencial a esclarecer desde o início: o facto de uma casa ser modular, pré-fabricada ou de madeira não significa que possa ser instalada livremente num terreno rústico.
A possibilidade de construir depende sobretudo da classificação do terreno, das regras do Plano Diretor Municipal (PDM) e de outras condicionantes que possam existir.
É possível construir uma casa modular num terreno rústico?
A resposta é: depende do terreno.
Em Portugal, um terreno classificado como rústico não confere automaticamente o direito de construir uma habitação. O solo rústico destina-se, em regra, a usos agrícolas, florestais, naturais ou outros usos compatíveis com a sua classificação.
A edificabilidade é definida pelos instrumentos de gestão territorial aplicáveis, nomeadamente o PDM do município, e pode variar significativamente de concelho para concelho e até entre diferentes categorias de solo dentro do mesmo município.
Por isso, dois terrenos ambos identificados como “rústicos” podem ter regras completamente diferentes.
Uma casa modular tem regras diferentes de uma casa tradicional?
Não necessariamente.
Uma casa modular destinada a permanecer instalada num terreno e a ser utilizada como habitação está sujeita ao enquadramento urbanístico aplicável à operação.
O sistema construtivo, por si só, não cria uma exceção.
Ou seja, uma casa feita em fábrica, uma casa pré-fabricada ou uma estrutura em madeira não pode ser instalada num local onde o uso habitacional não é permitido apenas porque a construção é modular.
Este é também um dos pontos que abordamos no nosso guia sobre casas modulares: custos, licenças e financiamento.
E se a casa não tiver fundações?
Também não deve assumir que fica automaticamente dispensada das regras urbanísticas.
É comum encontrar a ideia de que uma tiny house, contentor, mobile home ou casa modular sem fundações pode ser colocada em qualquer terreno rústico.
Na prática, o facto de uma estrutura ser amovível não significa, por si só, que possa ser utilizada permanentemente como habitação num solo onde esse uso não é permitido.
Quando existe uma utilização habitacional estável, ligação a infraestruturas ou uma instalação com caráter de permanência, a autarquia pode considerar que a operação está sujeita às regras urbanísticas aplicáveis.
O que deve verificar no PDM?
Antes de comprar uma casa modular ou avançar com qualquer projeto, deve confirmar junto da Câmara Municipal qual é a classificação e qualificação concreta do terreno.
Entre os elementos a verificar estão:
categoria e subcategoria do solo;
usos permitidos;
possibilidade de construção de habitação;
área mínima da parcela, quando aplicável;
área máxima de construção;
número de pisos e outros parâmetros urbanísticos;
servidões e restrições de utilidade pública.
O facto de existir uma casa ao lado ou de outros terrenos da zona terem construções não significa automaticamente que o seu terreno permita o mesmo.
E se o terreno estiver em RAN ou REN?
A situação pode tornar-se mais restritiva.
A Reserva Agrícola Nacional (RAN) protege solos com maior aptidão agrícola. A utilização dessas áreas para fins não agrícolas está sujeita a regras próprias e, quando aplicável, pode exigir parecer ou autorização das entidades competentes. O próprio portal gov.pt disponibiliza serviços para pedidos relacionados com utilizações não agrícolas de solos integrados na RAN.
Em determinadas circunstâncias, por exemplo, pode existir possibilidade de construção associada à exploração agrícola, incluindo habitação própria de agricultores, mas isso depende do enquadramento concreto e pode exigir parecer sobre a atividade e viabilidade económica da exploração.
A existência de condicionantes como RAN ou REN deve, por isso, ser analisada antes de assumir que um projeto é viável.
Como saber se pode construir antes de comprar?
Se ainda não comprou o terreno, este é provavelmente o passo mais importante.
Antes de assinar um contrato ou pagar por uma casa modular, obtenha informação urbanística junto da Câmara Municipal.
Pode também ponderar apresentar um Pedido de Informação Prévia (PIP), consoante a operação e o grau de segurança que pretende obter sobre a viabilidade do projeto.
O objetivo é perceber antecipadamente se a construção pretendida é admissível e quais serão as condições aplicáveis.
Avançar primeiro com a compra da estrutura e só depois tentar perceber se pode instalá-la é uma abordagem bastante mais arriscada.
Posso obter crédito para uma casa modular num terreno rústico?
O financiamento depende primeiro da viabilidade do projeto.
Existem soluções de crédito para casas modulares, mas a instituição financeira irá analisar elementos como o terreno, o projeto, o enquadramento urbanístico, o orçamento e as características da construção.
Por isso, ter um terreno rústico não significa automaticamente que consiga obter financiamento para instalar nele uma casa.
Se está ainda a analisar o projeto, pode utilizar o nosso simulador de crédito para casas modulares para iniciar a análise.
Pode também consultar o nosso artigo sobre como pedir um crédito para casas modulares, onde explicamos os principais elementos considerados num pedido de financiamento.
E se precisar de comprar o terreno e construir?
Também podem existir soluções que incluam a aquisição do terreno e a posterior construção da habitação.
Nesse caso, a instituição financeira irá normalmente analisar a operação como um todo: terreno, projeto, orçamento, avaliação e capacidade financeira dos titulares.
Se está nesta situação, consulte também a nossa página de crédito para construção e o guia sobre como pedir um crédito para construir casa.
O que fazer antes de avançar?
Antes de comprar o terreno ou contratar uma casa modular, siga esta ordem:
confirme a classificação do terreno;
consulte o PDM e eventuais condicionantes;
esclareça a viabilidade junto da Câmara Municipal;
obtenha aconselhamento técnico para o projeto;
só depois analise fornecedores e financiamento.
Esta sequência pode evitar investir numa casa que depois não pode ser legalmente instalada no local pretendido.
Pretende financiar uma casa modular?
Construir uma casa modular num terreno rústico pode ser possível em determinadas situações, mas não existe uma autorização automática por se tratar de uma construção modular.
A viabilidade depende principalmente das regras aplicáveis ao terreno e ao projeto.
Se já confirmou que o terreno permite a construção pretendida, A Casa dos Financiamentos pode analisar o seu projeto e comparar as soluções das instituições com as quais mantém contrato de vinculação.
A Casa dos Financiamentos é uma marca da RJRI - Financial Advisors, Lda., intermediário de crédito vinculado e registado no Banco de Portugal com o número 0008524. O serviço de intermediação de crédito é gratuito para o consumidor.
Simule o crédito para a sua casa modular e perceba que soluções poderão adequar-se ao seu projeto.
