Veja quando é possível financiar até 100% da compra, quem pode usar a garantia pública, o efeito da avaliação e as despesas que ficam por pagar.
É possível obter crédito habitação a 100% em 2026? Sim, em situações específicas. Para jovens que cumprem as condições da garantia pública, um banco aderente pode financiar até 100% do valor de transação da primeira habitação própria e permanente. A garantia não obriga o banco a aprovar o empréstimo e não paga os impostos nem as restantes despesas da compra.
Fora desse regime, a orientação geral do Banco de Portugal aponta para um limite prudencial de 90% do menor valor entre preço e avaliação na habitação própria e permanente, e de 80% nas outras finalidades. O banco pode aprovar menos, conforme a análise do pedido.
O que significa crédito habitação a 100%?
Significa que o montante do empréstimo pode corresponder à totalidade do valor considerado para a transação. Não significa comprar casa sem dinheiro próprio. É preciso prever encargos que não são incluídos no financiamento, bem como uma reserva para a mudança e para imprevistos.
No regime da garantia pública, o valor de transação é o menor entre o preço de compra e a avaliação feita para o crédito. Esta diferença é decisiva quando a avaliação fica abaixo do preço acordado.
Quem pode pedir financiamento a 100% com garantia pública?
À data desta atualização, a medida destina-se a compradores entre 18 e 35 anos que pretendem adquirir a primeira habitação própria e permanente, tenham domicílio fiscal em Portugal e cumpram as restantes condições de propriedade, rendimentos e situação fiscal. O imóvel não pode exceder o valor máximo previsto no regime e a instituição tem de ter aderido à medida.
Segundo o Banco de Portugal, a garantia aplica-se a contratos de aquisição celebrados até 31 de dezembro de 2026; não abrange crédito para construção ou obras. Confirme os requisitos completos antes de assumir um compromisso de compra. O nosso guia da garantia pública no crédito habitação jovem explica o processo em detalhe.
Como funciona a garantia do Estado?
A garantia pode cobrir até 15% do valor de transação e ajuda o banco a conceder um empréstimo entre 85% e 100% desse valor a um comprador elegível. Não é uma oferta de dinheiro ao comprador: o cliente continua responsável pelo pagamento integral do crédito. Se não cumprir as prestações, a dívida não desaparece.
Mesmo que preencha os critérios do regime, o banco avalia rendimentos, despesas, outros créditos, taxa de esforço, imóvel e risco da operação. Pode recusar o pedido ou aprovar um montante inferior. Leia também o nosso guia de crédito habitação jovem.
E se a avaliação bancária for inferior ao preço?
Exemplo ilustrativo: a casa custa 250.000 €, mas o banco avalia-a em 230.000 €. Mesmo que aprove financiamento de 100% do valor de transação no regime da garantia pública, esse valor será 230.000 €. O comprador terá de encontrar os 20.000 € de diferença, além das despesas que lhe forem aplicáveis.
Antes de assinar o contrato-promessa, perceba em que fase está a aprovação e considere as consequências de uma avaliação bancária abaixo do preço de compra. Uma simulação inicial não garante o montante final.
Que custos continuam a existir sem entrada inicial?
O financiamento total do valor de transação não cobre automaticamente IMT, Imposto do Selo, escritura, registos, avaliação, comissões e seguros. Alguns compradores jovens podem beneficiar de isenções fiscais próprias, mas a elegibilidade e o montante dependem das regras aplicáveis à sua compra. A garantia pública e os benefícios fiscais são medidas diferentes.
Prepare um orçamento completo antes de avançar. O nosso guia de entrada e despesas para comprar casa em 2026 ajuda a identificar os custos para além da prestação.
Há crédito habitação a 100% fora da garantia pública?
Não conte com o financiamento integral como regra. Os limites prudenciais gerais atualmente divulgados pelo Banco de Portugal são 90% para habitação própria e permanente e 80% para outras finalidades, calculados sobre o menor valor entre preço e avaliação. Uma proposta específica tem sempre de ser confirmada com a instituição, incluindo as garantias e as condições contratuais.
Comprar um imóvel anunciado por um banco não equivale, por si só, a uma exceção geral de financiamento a 100%. Compare a proposta efetiva e a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), em vez de presumir uma percentagem pelo vendedor do imóvel.
Como avaliar se a proposta compensa?
Um empréstimo maior pode facilitar a compra, mas aumenta o capital a reembolsar e os juros totais. Compare prestação, TAEG, MTIC, seguros, comissões e cenário de subida da taxa nas propostas disponíveis. Verifique a sua taxa de esforço no crédito habitação e preserve uma reserva para despesas inesperadas.
Se não reunir as condições para 100%, avalie uma entrada maior, um imóvel de preço inferior ou outra combinação de prazo e financiamento que caiba no orçamento. Evite recorrer a crédito pessoal para completar a entrada sem analisar o efeito da nova prestação na aprovação e no custo total.
Perguntas frequentes - Crédito habitação a 100%
A garantia pública paga a entrada da casa?
Não. É uma garantia prestada ao banco sobre parte do capital do empréstimo. Pode facilitar financiamento até 100% do valor de transação, mas o comprador continua responsável pela dívida.
Crédito habitação a 100% inclui impostos e escritura?
Não automaticamente. Calcule separadamente os impostos e as despesas da compra, verificando se beneficia de alguma isenção fiscal.
Posso conseguir 100% se a avaliação for inferior ao preço?
O financiamento de 100% no regime da garantia pública refere-se ao menor valor entre preço e avaliação. Se a avaliação for inferior, pode precisar de capitais próprios para pagar a diferença.
Quem tem mais de 35 anos pode pedir garantia pública?
Não ao abrigo deste regime, que tem um limite de idade de 35 anos. Pode procurar outras propostas de crédito, sujeitas à análise do banco e aos limites aplicáveis.
A garantia pública serve para construir casa?
Não. O regime descrito pelo Banco de Portugal abrange a aquisição da primeira habitação própria e permanente, não o crédito para construção ou obras.
Peça uma análise antes de se comprometer
Se está a procurar a primeira casa, fale com A Casa dos Financiamentos. Podemos ajudar a confirmar a documentação para o pedido e a comparar propostas, incluindo o montante efetivamente financiável e os custos que terá de suportar.
