Saiba como financiar a compra de terreno, distinguir terreno de terreno e construção, calcular capitais próprios e verificar a viabilidade antes do sinal.
É possível pedir crédito para comprar terreno? Sim, mas a resposta do banco depende do terreno, do fim da compra e das garantias disponíveis. Comprar apenas o terreno é uma operação diferente de financiar terreno e construção da casa no mesmo projeto. Antes de pagar um sinal, confirme a viabilidade urbanística e peça uma análise de financiamento para a operação concreta.
O banco avalia os rendimentos e os créditos existentes, o valor da garantia e a documentação do terreno. Ter uma simulação favorável para construir não significa que a compra de qualquer terreno esteja aprovada.
Que crédito pode usar para comprar terreno?
Se já existe um projeto de construção habitacional, pergunte pela possibilidade de financiar a aquisição do terreno e a construção numa operação articulada. O banco pode avaliar o terreno, o projeto, o orçamento da obra e o valor previsto da casa concluída. A aprovação e a forma de libertação do capital dependem da proposta.
Se pretende comprar agora e construir mais tarde, pode ser necessário financiar apenas o terreno, usar capitais próprios ou estudar outra solução com garantia adequada. Um crédito hipotecário e um crédito pessoal têm condições, custos e riscos diferentes: compare a TAEG, o MTIC, o prazo e a prestação, não apenas a taxa anunciada.
Um terreno urbano garante que posso construir?
Não. A classificação do terreno, por si só, não confirma que o projeto pretendido seja viável. Consulte o plano aplicável, os acessos, as infraestruturas, as servidões e as restrições do local. A forma mais segura de esclarecer um projeto concreto é obter informação da câmara municipal.
O Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação permite pedir à câmara informação prévia sobre a viabilidade de uma operação e as suas condicionantes. Se ainda não sabe o que poderá construir, peça apoio técnico antes de assumir compromissos de compra.
Num terreno rústico ou misto, a análise da possibilidade de construir é especialmente importante. Não presuma que é possível instalar uma habitação só por existir uma construção vizinha ou por o anúncio usar a expressão “terreno com potencial”.
Quanto dinheiro preciso para comprar o terreno?
Não existe uma percentagem única que todos os bancos financiem na compra isolada de terreno. Peça uma proposta que identifique o valor aprovado para o terreno, a avaliação aceite pelo banco e os capitais próprios exigidos. Reserve também dinheiro para impostos e despesas da compra, projeto, procedimentos urbanísticos e imprevistos.
Exemplo ilustrativo: se o terreno custa 80.000 € e a proposta concreta financia 50.000 €, precisa de 30.000 € para completar o preço, além dos encargos da compra. Estes valores servem apenas para mostrar o cálculo; não representam um limite de financiamento do mercado.
Para crédito destinado à construção de habitação própria e permanente, o Banco de Portugal indica um limite prudencial de LTV de 90%. É um teto para essa finalidade, não uma promessa de financiar 90% do preço de um terreno isolado. O banco pode aprovar menos e avalia também a capacidade de pagamento. Veja como funciona o LTV no crédito habitação.
Que documentos costumam ser pedidos?
Prepare os documentos de identificação e rendimentos, a identificação do terreno e a documentação predial e fiscal disponível. Se vai construir, o banco poderá ainda solicitar elementos do projeto, orçamento da obra, informação urbanística e documentos exigidos para a fase em que o processo se encontra. A lista exata depende da instituição e do projeto.
Peça ao banco, por escrito, a lista de documentos em falta e confirme se a avaliação será feita sobre o terreno, sobre a construção prevista ou sobre ambos. Essa distinção influencia o montante que poderá ser financiado.
Que cuidados ter antes de assinar o contrato-promessa?
Confirme com a câmara municipal a viabilidade do projeto que pretende executar e peça apoio jurídico para rever o contrato-promessa. Verifique também a titularidade, os ónus, a área, os acessos e as infraestruturas. Não baseie o compromisso apenas numa simulação bancária ou na descrição do anúncio.
Se a compra depende de crédito ou de uma condição urbanística, discuta com o seu advogado como essas condições devem constar do contrato-promessa e quais os prazos realistas. O custo de uma avaliação ou de um projeto pode surgir antes de existir aprovação final do empréstimo.
Como funciona o crédito para terreno e construção?
Numa operação que inclui construção, o banco pode libertar o financiamento da obra por etapas, de acordo com as condições contratadas e a evolução verificada. Isso exige coordenar pagamentos ao empreiteiro com o dinheiro que estará disponível em cada momento.
Leia o nosso guia sobre tranches no crédito para construção e conheça a página de crédito para construção antes de comparar propostas.
Perguntas frequentes - Crédito para comprar terreno
O banco empresta dinheiro para comprar apenas um terreno?
Pode emprestar, mediante uma solução que aceite essa finalidade e as garantias disponíveis. Não confunda essa possibilidade com uma aprovação automática de crédito habitação para construção.
Posso financiar um terreno rústico para fazer uma casa?
Primeiro confirme junto da câmara municipal se a habitação pretendida é legalmente viável naquele terreno. A classificação rústica não deve ser tratada como autorização para construir, e o banco avaliará o risco da operação concreta.
O banco financia 90% da compra do terreno?
Não conte com isso. O limite prudencial de 90% referido pelo Banco de Portugal diz respeito ao crédito para habitação própria e permanente e não define, por si só, quanto um banco empresta para comprar um terreno isolado.
É preciso ter projeto aprovado antes de pedir uma simulação?
Pode pedir uma análise inicial antes de ter todos os elementos. Para uma decisão final sobre terreno e construção, o banco poderá exigir mais informação sobre o projeto, o orçamento e o enquadramento urbanístico.
Analise o terreno e o financiamento em conjunto
Se já identificou um terreno, fale com A Casa dos Financiamentos antes de assumir o compromisso de compra. Podemos ajudar a comparar propostas de crédito; a confirmação da viabilidade de construção deve ser feita com a câmara municipal e os profissionais técnicos competentes.
