Saiba como funciona o crédito para obras, quais as opções de financiamento, os principais custos e os documentos pedidos pelas instituições.
Está a pensar fazer obras em casa, remodelar um imóvel antigo ou ampliar a sua habitação? Dependendo da dimensão da intervenção, o investimento necessário pode ultrapassar facilmente a poupança disponível, tornando necessário recorrer a financiamento.
Consoante o montante, o tipo de obras, a finalidade do imóvel, as garantias disponíveis e a situação financeira do cliente, poderá ser utilizado um crédito à habitação para obras, outro crédito hipotecário ou um crédito pessoal.
Antes de avançar, é importante perceber como funciona cada solução, quais os custos envolvidos e que documentos são normalmente pedidos pelas instituições financeiras.
O que é um crédito para obras?
O crédito para obras é um financiamento destinado a suportar despesas relacionadas com a remodelação, conservação, beneficiação ou ampliação de um imóvel.
Pode ser utilizado, por exemplo, para renovar cozinhas ou casas de banho, substituir canalizações ou instalações elétricas, melhorar o isolamento, instalar novas janelas, renovar coberturas, recuperar um imóvel degradado ou aumentar a área da habitação.
O financiamento pode ser contratado para uma casa que já pertence ao cliente ou em conjunto com a aquisição de um imóvel que necessita de obras.
Que tipos de crédito podem financiar obras?
A solução mais adequada depende sobretudo do valor necessário, do prazo pretendido, da finalidade do imóvel e da possibilidade de constituir uma hipoteca.
Crédito habitação para aquisição e obras
O crédito habitação permite financiar, no mesmo processo, a compra de uma casa e as obras necessárias para a remodelar.
O banco avalia o imóvel e, consoante a instituição e a modalidade de financiamento, poderá também considerar o valor estimado após a conclusão das obras. O montante destinado à aquisição é normalmente disponibilizado no momento da escritura, enquanto a parte relativa às obras pode ser libertada por fases.
Esta opção pode fazer sentido para quem pretende comprar uma casa antiga ou um imóvel que não esteja em condições de ser imediatamente habitado.
Antes de avançar, deve calcular não apenas o preço da casa, mas também os impostos, os custos bancários e o orçamento necessário para as obras. Consulte o nosso artigo sobre os impostos e despesas na compra de casa em Portugal.
Crédito para obras num imóvel próprio
Quem já possui uma habitação pode pedir financiamento para realizar obras nesse imóvel.
Quando o financiamento se destina a obras numa habitação própria permanente, poderá enquadrar-se no regime do crédito à habitação. Se o imóvel tiver outra finalidade, poderá ser tratado como outro crédito hipotecário.
O banco pode exigir uma avaliação da casa e a constituição ou o reforço de uma hipoteca. O imóvel funciona como garantia do empréstimo.
Em comparação com um crédito pessoal, esta solução pode permitir um prazo mais longo. No entanto, envolve normalmente mais documentação e custos relacionados com avaliação, formalização, registos e seguros.
Pode conhecer melhor este tipo de solução na página de crédito habitação.
Crédito pessoal para obras
O crédito pessoal pode ser utilizado para remodelações de menor dimensão ou quando não se pretende constituir uma hipoteca.
O processo tende a ser mais simples e o valor pode ser disponibilizado de uma só vez. Em contrapartida, o prazo costuma ser mais curto e o custo total pode ser superior ao de um crédito garantido por hipoteca.
Quanto pode o banco financiar?
Não existe uma percentagem única aplicável a todos os processos.
O montante aprovado e a percentagem financiada dependem da finalidade do crédito, das regras da instituição e de fatores como:
custo total da intervenção;
valor atual do imóvel;
valor estimado após as obras;
rendimentos e encargos do agregado;
existência de outros créditos;
idade dos titulares;
prazo do empréstimo;
risco atribuído pela instituição.
Mesmo que o valor do imóvel seja suficiente para garantir o financiamento, o banco tem de avaliar se o cliente consegue suportar as prestações.
A taxa de esforço é um dos principais indicadores considerados nesta análise. Inclui a prestação do novo crédito e os restantes empréstimos existentes.
Quais são os custos do crédito para obras?
O custo do financiamento não corresponde apenas aos juros. Dependendo da solução escolhida, podem existir vários encargos.
Juros e comissões
Os juros dependem do montante, do prazo e da taxa contratada. Num crédito hipotecário, a taxa pode ser fixa, variável ou mista.
Podem ainda existir comissões de análise, avaliação, formalização do contrato, processamento e realização de vistorias durante as obras.
Avaliações e seguros
Além da avaliação inicial, poderão ser cobradas vistorias adicionais para confirmar a evolução dos trabalhos e autorizar a libertação das tranches.
A instituição pode exigir a contratação de seguros associados ao financiamento, nomeadamente seguro multirriscos do imóvel e seguro de vida dos titulares, de acordo com as condições da proposta.
Impostos e formalização
Nos financiamentos hipotecários podem existir despesas com Imposto do Selo, registos e outros atos necessários à celebração do contrato e à constituição da garantia.
Custos da obra
O orçamento deve incluir não apenas materiais e mão de obra, mas também projetos, licenças, taxas municipais, fiscalização, remoção de resíduos e eventuais despesas com alojamento temporário.
É aconselhável reservar uma margem para imprevistos, sobretudo em imóveis antigos, onde podem surgir problemas que não eram visíveis antes do início dos trabalhos.
Que documentos são necessários?
A documentação necessária varia consoante a instituição e o tipo de financiamento. Normalmente, são pedidos documentos pessoais e financeiros, como documento de identificação, comprovativo de morada, recibos de vencimento, declaração e nota de liquidação do IRS, extratos bancários, contrato de trabalho, mapa de responsabilidades de crédito e comprovativos de outros rendimentos. Os trabalhadores independentes e empresários podem ter de apresentar documentação adicional relativa à atividade.
Dependendo do imóvel e da operação, também podem ser solicitados a caderneta predial, a certidão permanente, a licença de utilização, as plantas, o certificado energético e informação sobre hipotecas ou outros ónus. Relativamente à intervenção, o banco pode pedir um orçamento detalhado, a descrição dos trabalhos, a identificação do empreiteiro, o calendário previsto, os projetos e as licenças ou comunicações municipais aplicáveis. Consulte também a lista de documentos necessários para crédito habitação.
Nem todas as obras exigem licenciamento ou comunicação prévia. Algumas intervenções interiores podem estar dispensadas de controlo municipal, mas podem existir outras exigências, como autorização do condomínio ou regras específicas para imóveis classificados e zonas protegidas. Antes de iniciar os trabalhos, deve confirmar o enquadramento junto da câmara municipal e, quando aplicável, do condomínio.
Crédito para obras ou crédito para construção?
O crédito para obras destina-se normalmente a intervenções num edifício já existente.
O crédito para construção é utilizado quando se pretende construir uma habitação de raiz. Embora ambos possam funcionar através da libertação do capital por tranches, o crédito para construção exige normalmente projetos, licenciamento, orçamento e um plano de execução mais completo.
Consulte o artigo sobre crédito habitação para construir casa para conhecer as principais etapas.
Prepare o seu pedido com A Casa dos Financiamentos
Se está a planear remodelar, ampliar ou recuperar uma habitação, entre em contacto com A Casa dos Financiamentos.
A Casa dos Financiamentos é uma marca da RJRI - Financial Advisors, Lda., intermediário de crédito vinculado e registado no Banco de Portugal com o número 0008524.
A equipa ajuda a analisar as propostas das instituições com as quais mantém contrato de vinculação, a organizar a documentação e a acompanhar o processo até à contratação. O serviço de intermediação de crédito é gratuito para o consumidor.
