Descubra o que os bancos analisam antes de aprovar um crédito habitação e como aumentar as hipóteses de aprovação e melhores condições.
Antes de aprovar um crédito habitação, os bancos fazem uma análise detalhada ao perfil financeiro de cada cliente. Rendimentos, estabilidade profissional, histórico de crédito, poupanças e até o próprio imóvel entram na equação para avaliar o risco do empréstimo e a capacidade de cumprimento ao longo dos anos.
Perceber estes critérios com antecedência faz toda a diferença, não só na probabilidade de aprovação, mas também nas condições propostas. Neste artigo explicamos, de forma simples e prática, o que os bancos analisam antes de aprovar um crédito habitação e como pode preparar-se melhor para aumentar as hipóteses de sucesso.
1. Taxa de esforço (DSTI): o primeiro filtro
A taxa de esforço é o indicador mais usado no dia a dia, e o Banco de Portugal usa o conceito de DSTI (debt service-to-income): percentagem do rendimento líquido mensal que fica comprometida com prestações de crédito.
Como se calcula (simplificado):
(Total de prestações mensais de créditos / rendimento mensal líquido do agregado) × 100
Qual é o “limite”?
Regra macroprudencial (BdP): recomendação de que os bancos não concedam novos créditos quando o DSTI > 50%, salvo exceções limitadas.
Na prática bancária: muitos bancos preferem aprovar operações com esforço mais confortável (frequentemente abaixo de ~35–40%), mas isso não é um “número oficial” — varia por banco e perfil.
👉 Dica prática: antes de avançar, reduza/feche créditos pequenos (cartões, crédito pessoal) — o impacto no DSTI pode ser enorme.
2. Rendimentos: estabilidade pesa tanto quanto o valor
Os bancos analisam quanto ganha, mas sobretudo a estabilidade e previsibilidade desses rendimentos.
Trabalhadores por conta de outrem
Normalmente contam:
contrato (sem termo vs termo)
antiguidade
histórico recente de recibos
setores com maior/menor risco
Trabalhadores independentes
A análise tende a ser mais exigente:
histórico de rendimentos declarados (muitas vezes 2–3 anos)
consistência dos valores
situação fiscal/contributiva regularizada
👉 Em perfis independentes, ter tudo “certinho” (declarações, pagamentos, organização) costuma fazer diferença na decisão.
3. Histórico e responsabilidades de crédito (BdP)
Os bancos consultam a Central de Responsabilidades de Crédito através do seu Mapa de Responsabilidades de Crédito.
O que isto mostra:
créditos ativos (habitação, automóvel, pessoal, cartões)
valores em dívida
registos comunicados pelas instituições financeiras
👉 Mesmo atrasos/incidentais podem pesar (ou obrigar a mais documentação). Vale a pena obter o seu mapa antes de pedir crédito, para prevenir surpresas.
4. Entrada e LTV: quanto financia o banco
O rácio LTV (loan-to-value) mede a percentagem do empréstimo face ao valor do imóvel dado em garantia.
Segundo a orientação macroprudencial do Banco de Portugal:
Até 90% para habitação própria e permanente
Até 80% para outras finalidades (ex.: segunda habitação/investimento)
Até 100% apenas em casos específicos (ex.: imóveis detidos pelo próprio banco/locação financeira imobiliária)
👉 Quanto maior a entrada, menor o risco para o banco — e normalmente melhores condições.
5. Imóvel e avaliação bancária
O banco manda avaliar o imóvel. E aqui há uma regra prática crítica:
O financiamento é calculado com base no menor valor entre:
preço de compra
avaliação bancária
Se a avaliação vier abaixo do esperado, pode ter de:
dar maior entrada
renegociar preço
ou escolher outro imóvel
6. Idade e prazo: limites reais do crédito
Os bancos olham para a idade para definir prazo e risco. Na prática, é comum existir uma regra como:
idade do titular + prazo = idade no final do contrato
Muitas entidades colocam como referência 75 anos como idade máxima no final do contrato, podendo variar consoante o banco e o perfil.
👉 Prazos mais longos baixam a prestação, mas aumentam o custo total (MTIC). O banco avalia sempre este equilíbrio.
7. Tipo de taxa e “stress test” (subida de juros)
O banco avalia o risco da taxa escolhida:
variável
fixa
mista
E é habitual simularem cenários mais conservadores (subida de taxa) para perceber se o cliente aguenta o choque sem entrar em incumprimento.
8. Estrutura do agregado e despesas fixas
Não é só “salário vs prestação”. O banco considera também:
número de titulares
dependentes
despesas fixas
estabilidade global do agregado
Dois rendimentos estáveis ajudam, mas o mais importante é a margem financeira.
Como aumentar as hipóteses de aprovação
Antes de avançar, estas ações costumam ter impacto:
reduzir créditos e cartões (mesmo limites não usados podem ser analisados)
juntar documentação e manter rendimentos consistentes
aumentar a entrada (se possível)
simular com prazos/taxas diferentes
comparar propostas (nem todos os bancos avaliam igual)
Contar com apoio profissional pode fazer toda a diferença neste processo. A Casa dos Financiamentos ajuda-o a preparar o pedido e a comparar propostas para aumentar as hipóteses de aprovação e garantir melhores condições.
Como A Casa dos Financiamentos o pode ajudar
Cada banco tem critérios internos e margens de risco diferentes - pequenas mudanças no processo podem significar aprovação vs recusa (ou milhares de euros de diferença no custo total).
A Casa dos Financiamentos ajuda a:
analisar o seu perfil
preparar o processo antes de chegar ao banco
comparar propostas de várias instituições
encontrar a solução mais ajustada ao seu caso
Fale connosco e receba uma simulação gratuita e personalizada.
