CPCV: o que é, como funciona e quais os cuidados?

O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é uma das etapas mais importantes na compra de casa. Este documento estabelece um compromisso entre comprador e vendedor, definindo as condições do negócio antes da realização da escritura.

Apesar de ser uma prática habitual no mercado imobiliário português, assinar um CPCV implica responsabilidades e riscos que devem ser compreendidos antecipadamente.

Neste artigo, explicamos o que é o CPCV, como funciona, quanto se paga de sinal e quais os cuidados a ter antes de assinar.

O que é o CPCV?

O CPCV é um contrato através do qual duas partes se comprometem a celebrar, numa data futura, um contrato definitivo de compra e venda.

Na compra de um imóvel, o promitente-comprador compromete-se a comprar a propriedade e o promitente-vendedor compromete-se a vendê-la, nas condições acordadas.

O contrato está regulado pelos artigos 410.º e seguintes do Código Civil português e permite estabelecer antecipadamente o preço, os prazos e as obrigações de ambas as partes.

É importante perceber que a assinatura do CPCV não transfere a propriedade do imóvel. Essa transmissão acontece posteriormente, com a formalização do contrato definitivo de compra e venda.

Como funciona o CPCV na compra de casa?

O CPCV é normalmente celebrado depois de comprador e vendedor chegarem a acordo sobre o preço e as principais condições da transação.

Antes da assinatura, o comprador deve analisar a documentação do imóvel e, caso necessite de financiamento, avaliar a viabilidade do pedido de crédito habitação.

Depois de acordadas as condições, as partes assinam o contrato e, habitualmente, o comprador entrega um sinal ao vendedor.

O imóvel fica assim sujeito ao compromisso contratual assumido pelas partes, que deverão concluir o negócio dentro do prazo estabelecido.

A última etapa é a escritura ou documento particular autenticado, momento em que se formaliza a compra e se paga o valor restante.

Se pretende perceber melhor todo este processo, consulte o nosso artigo sobre as fases do crédito habitação, do pedido à escritura.

O que deve constar num CPCV?

Um Contrato-Promessa de Compra e Venda deve identificar claramente as condições acordadas entre comprador e vendedor.

Entre os elementos mais importantes estão:

• Identificação das partes: nomes, números de identificação e NIF do comprador e vendedor.

• Identificação do imóvel: localização, descrição predial, artigo matricial e eventuais anexos.

• Preço e condições de pagamento: valor total, sinal e eventuais reforços.

• Prazo para a escritura: data ou prazo máximo para concluir a compra.

• Condições especiais: financiamento bancário, entrega do imóvel e outras obrigações acordadas.

• Consequências do incumprimento: regras aplicáveis quando uma das partes não cumpre o contrato.

O CPCV deve também respeitar as formalidades legais aplicáveis. Para promessas relativas a edifícios ou frações, o artigo 410.º do Código Civil prevê o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação legalmente prevista quanto à licença de utilização ou construção.

É aconselhável que o documento seja analisado por um advogado ou solicitador antes da assinatura.

Qual é o valor do sinal no CPCV?

O sinal é uma quantia entregue pelo comprador ao vendedor como garantia do compromisso assumido.

Não existe uma percentagem de sinal obrigatória por lei. No entanto, é habitual encontrar valores entre 10% e 20% do preço de compra, dependendo do acordo entre as partes.

Por exemplo, numa casa de 250.000€, um sinal de 10% corresponde a 25.000€.

Este montante é, normalmente, descontado ao preço final do imóvel, sendo o restante pago na escritura.

O sinal não deve ser confundido com a entrada exigida pelo banco para o crédito habitação. Embora ambos possam ser suportados pelos capitais próprios do comprador, têm funções diferentes.

Além do sinal, é importante preparar o orçamento para os impostos e encargos da aquisição. Consulte o nosso guia sobre impostos e despesas ao comprar casa.

O que acontece se uma das partes não cumprir o CPCV?

O incumprimento do CPCV pode ter consequências financeiras significativas.

Quando existe um sinal e ocorre incumprimento definitivo imputável a uma das partes, o artigo 442.º do Código Civil estabelece, em regra, duas situações.

Se o comprador não cumprir o contrato, o vendedor pode ter o direito de ficar com o sinal recebido.

Se o vendedor não cumprir, o comprador pode ter o direito de exigir a devolução do sinal em dobro.

Por exemplo, se o comprador entregou 20.000€ de sinal e o vendedor incumprir definitivamente o contrato, poderá ter direito a receber 40.000€.

Existem ainda outras soluções legais, incluindo a possibilidade de exigir judicialmente o cumprimento do contrato, quando estejam reunidos os respetivos requisitos.

As consequências dependem das circunstâncias, das cláusulas acordadas e da natureza do incumprimento. Um simples atraso não equivale necessariamente a incumprimento definitivo.

Quais os cuidados a ter antes de assinar um CPCV?

Antes de assinar, existem vários aspetos que devem ser confirmados para reduzir o risco de problemas futuros.

Verifique a documentação do imóvel. Consulte a certidão permanente do registo predial, a caderneta predial e os restantes documentos relevantes. Confirme a titularidade da propriedade e a existência de eventuais hipotecas, penhoras ou outros encargos.

Analise a situação urbanística. Confirme se o imóvel está regularizado e se corresponde à documentação existente. Desde 2024, a apresentação da autorização de utilização deixou de ser exigida no ato de transmissão da propriedade, mas isso não garante, por si só, a legalidade urbanística do imóvel.

Defina prazos realistas. Caso necessite de crédito habitação, tenha em consideração o tempo necessário para a avaliação bancária, aprovação do financiamento e preparação da escritura.

Também deve confirmar o estado de conservação do imóvel e garantir que eventuais obras, equipamentos ou condições prometidas pelo vendedor ficam devidamente identificados no contrato.

CPCV e crédito habitação: e se o banco não aprovar o financiamento?

Este é um dos cuidados mais importantes para quem pretende comprar casa com recurso a financiamento bancário.

A recusa do crédito habitação não garante automaticamente a devolução do sinal.

Se o contrato não incluir uma cláusula adequada, o comprador poderá correr o risco de perder o montante entregue caso não consiga concluir a compra.

Por esse motivo, é aconselhável incluir uma cláusula que condicione o negócio à aprovação do financiamento bancário, definindo as circunstâncias em que o contrato pode ser resolvido e o sinal devolvido.

Essa cláusula deve estabelecer condições claras, como o montante mínimo de financiamento necessário, o prazo para obter uma decisão e os comprovativos exigidos em caso de recusa.

Também é importante prever o que acontece se a avaliação bancária for inferior ao esperado, impedindo a obtenção do montante necessário.

Mesmo quando existe uma pré-aprovação, a decisão final depende da análise financeira, da documentação e da avaliação do imóvel.

Antes de assinar, pode consultar a nossa lista de documentos necessários para crédito habitação e esclarecer que etapas ainda faltam no seu processo.

Vai comprar casa com crédito habitação?

Antes de assinar um CPCV, é importante perceber quanto poderá financiar e quais as condições que as instituições financeiras podem oferecer.

A Casa dos Financiamentos ajuda-o a analisar a sua capacidade financeira, comparar soluções de crédito habitação das instituições com as quais trabalha e preparar o processo de financiamento.

O nosso serviço de intermediação de crédito é gratuito para o consumidor.

Simule o seu crédito habitação e dê o próximo passo para comprar casa com maior confiança.

Perguntas frequentes sobre o CPCV

O CPCV é obrigatório para comprar casa?

Não. O CPCV não é obrigatório por lei. No entanto, é frequentemente utilizado para formalizar o compromisso entre comprador e vendedor antes da escritura.

É possível fazer um CPCV sem sinal?

Sim. A lei não obriga à entrega de um sinal. Contudo, quando o comprador entrega dinheiro ao vendedor no âmbito do contrato-promessa de compra e venda, presume-se, em regra, que esse valor tem natureza de sinal.

Quanto tempo pode passar entre o CPCV e a escritura?

Não existe um prazo único obrigatório para todos os contratos. O prazo é definido pelas partes e deve ter em consideração as etapas necessárias para concluir a compra.

Se recorrer a financiamento, tenha também em conta o período de reflexão obrigatório no crédito habitação, de sete dias após a apresentação da proposta aprovada pelo banco.

Quem deve preparar o CPCV?

O documento pode ser preparado com o apoio dos profissionais envolvidos no negócio, incluindo advogados, solicitadores ou mediadoras imobiliárias.

Independentemente de quem o redija, é recomendável obter aconselhamento jurídico antes de assumir o compromisso.